关于进一步做好物业承接查验
工作的意见
各有关单位：
为了规范我市物业承接查验行为，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，促进房地产业、物业服务行业健康有序发展，根据《物业管理条例》、《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》和住建部《物业承接查验办法》等相关规定，结合我市实际，就加强我市新建物业承接查验工作提出如下意见：
一、物业承接查验的职能部门
房产行政主管部门负责本行政区内物业承接查验的指导监督，新建项目的物业交付使用前建设单位和物业服务企业应按照国家、省、市有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。
二、 物业承接查验的范围
本市行政区域范围内的商品房、保障性住房、拆迁安置房、棚户区改造房以及其他需要办理产权的新建物业。
三、办理物业承接查验应当具备以下条件
(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
(二)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气已安装独立的一户一表的计量表具；
(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成，实施房屋白蚁防治的证明文件。
分期开发建设的项目，停车场(库)、垃圾中转站、物业用房等公共服务设施尚未具备投入使用条件的，建设单位应向物业服务企业作出何时投入使用以及何时依法移交的书面说明；
(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。
分期开发建设的项目，物业服务用房规划位置不在本期移交范围的，建设单位应先行提供不少于物业服务用房规划面积的房屋，暂时作为物业服务用房使用；
(五)电梯、消防设施取得使用合格证书并正常运行；二次供水、高压供电、电子监控系统等共用设施设备具有出厂合格证书，安装后正常运行；
(六)物业使用、维护和服务的相关技术资料完整齐全；
(七)法律、法规规定的其他条件。
分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度对符合上述条件的物业实行分期物业承接查验。建设单位与物业服务企业在承接最后一期物业承接查验时，应办理物业项目整体交接手续。
四、物业承接查验时限、程序及费用
（一）建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成承接查验工作。
（二）承接查验程序
书面通知承接查验→确定物业承接查验方案→移交有关图纸资料→查验共用部位、共用设施设备→解决查验发现的问题→确认现场查验结果→签订物业承接查验协议→办理物业交接手续。
1、书面通知查验
新建物业具备承接查验条件后，建设单位应以书面形式通知物业服务企业进行物业承接查验，同时抄送物业所在地的房产行政主管部门；
2、确定物业承接查验方案
（1）物业服务企业接到通知后5日内，制定承接查验方案，会同建设单位共同确定物业承接查验方案。
承接查验方案应包括以下内容：
(a)承接物业的类型、特点以及参加承接查验的相关人员名单。
(b)查验工作流程和各种查验记录表格；
(c)检验设备和工具清单；
(d)承接查验的日期、进度安排。
( 2)成立查验小组。查验小组由建设单位代表、物业服务企业代表、物业承接查验专家和业主代表组成，成员为7人以上。
(3)建设单位和物业服务企业可以委托专业咨询机构作为第三方代理开展承接查验工作。专业咨询机构对交接双方提交的资料可以提出意见，并按照相关规定标准进行承接查验并按规定作出查验意见书。
3、移交有关图纸资料
现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交物业服务项目相关资料。
物业服务企业应当依据经规划设计、建设部门批准的各项要求对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。未能全部移交相关资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
4、查验共用部位、共用设施设备
查验小组要综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，逐项对物业共用部位、共用设施设备进行查验，重点查验配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验存在问题、整改情况等内容，并由查验小组成员签字确认。
5、解决查验发现的问题
现场查验中发现物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，建设单位和物业服务企业应当以书面形式约定处理办法。建设单位应当及时解决查验发现的问题，并与物业服务企业商定时间进行复验。
6、签订物业承接查验协议
查验小组对查验内容逐项检查验收后，建设单位和物业服务企业应当及时签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
7、办理物业交接手续
建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接备案，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
（三）物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
五、物业承接查验监督管理
(一)加强对承接查验的备案管理
1、开发建设单位应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的房产行政主管部门办理物业承接查验备案手续：
(1)物业承接查验备案表；
(2)前期物业服务合同；
(3)临时管理规约；
(4)物业承接查验协议；
(5)物业承接查验相关材料（目录表）；
(6)查验记录；
(7)交接记录；
(8)其它承接查验有关的文件（目录表）。
以上第1项材料需填报一式二份，第2～8项提交材料的复印件(加盖企业公章)。
房产行政主管部门应对企业提交的书面材料进行审查，并根据需要安排人员对承接查验进行检查，对经审查符合要求的，出具《物业承接查验备案证明》。对物业企业提交的材料不齐全或承接查验不符合相关规定的，不予出具备案证明，并向企业书面说明理由，要求企业限期整改。
2、加强物业承接查验与办理产权初始登记工作的把关
对未取得《物业承接查验备案证明》的，局房产政务中心和市产权监理处等相关工作部门不予办理产权初始登记证手续。
3、加强对物业服务企业管理
物业服务企业在申报核定资质、资质检查、建立企业诚信档案及申报物业服务优秀项目时，所报送的物业服务项目业绩材料中，须提交服务项目物业承接查验备案证明复印件(加盖企业公章）。
4、加强对企业信用档案的管理
建设单位、物业服务企业未按本意见履行承接查验义务的，由物业所在地房产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。
5、依法实施行政处罚
建设单位、物业企业不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房产行政主管部门依照《物业管理条例》第59条规定，责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处以1万元以上10万元以下的罚款。
6、依法受理处理投诉纠纷
房产行政主管部门应当及时处理物业承接查验的投诉纠纷。相关当事人在物业承接查验中发生争议的，可以申请物业所在地房产行政主管部门调解，也可以委托司法机关依法处理。
(二)加强商品房买卖合同的管理
建设单位与购房人签订商品房买卖合同，在合同中必须注明：商品房交付使用时，应完成物业承接查验并取得备案证明。
(三)加强对履行前期物业服务合同的管理
1、未进行承接查验，物业服务企业拒绝接管物业服务项目的，建设单位不得以此为由撤换物业服务企业。
2、已取得物业承接查验备案证明的物业服务区域，前期物业服务合同双方发生矛盾和纠纷的，可以申请行政主管部门调解。
(四)明确交接双方的法律责任
1、建设单位在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益；不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业，开发建设单位要承担相应的赔偿责任。
2、物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业要承担相应的赔偿责任。
3、建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。
六、其他事项
(一)建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况以及物业服务收费备案情况在物业服务区域进行公示。
(二)物业承接查验的过程和结果可以公证。
(三)根据项目情况，物业所在地的房产行政主管部门可派人员监督、指导查验工作。
七、实施时间
(一)我市2014年10月1日以后交付使用的物业项目，必须严格按照本意见执行。
(二)前期物业服务合同终止后，业主大会或业主委员会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，参照本意见办理。
衡阳市房产管理局
二o一四年九月二十八日
