伴随着商品化住房的普及，物业和业主的关系也成为一种新型的、重要的社会关系，物业与业主之间的和谐也成为社会和谐的基础。据统计，西安市现正式注册物业服务企业400余家，管理小区600多个，城市物业管理覆盖率35％。随着物业管理的广泛普及，业主维权意识的日渐提高，业主和物业之间的矛盾和冲突也日渐增多。
物业与业主之间矛盾逐渐增多
“我们小区的这个物业公司，算是我住过的几个小区中各方面都比较好的一家。”杨小姐是曲江春晓苑小区的业主，入住已有一年多了，提起自己小区的物业公司她感慨颇多。
杨小姐表示，小区内的环境很好，保安措施也不错，就是有些问题老是解决不了。“刚搬进来的时候，我就发现电梯里灯不亮，而且电梯运行时噪音很大。打电话到物业，很快就有人来修了，可是第二天灯还是不亮，噪音也没小。只要你打电话，物业公司的工作人员总是很快就来，可有的问题就是解决不了。”
杨小姐说，当初买房子的时候说是24小时热水，地热供暖。可是入住后，热水不热，暖气也不暖。物业说因为楼里的住户少，所以循环慢，让她把水多放一会儿就好了。“每次用热水前都放上近半个小时水，谁受得了。”
“我们小区里车辆进出，物业都要收停车费，但从来不管是不是业主的车，交钱就能进。你看，院子里面到处都停着车，把路都堵严实了……”一说到自家小区的物业公司，家住东方家园小区的葛女士一肚子的委屈。“收钱时不能少一分，可是一有事物业就迟迟不来。我家里的暖气到现在都是不温不火的，物业看了两回也就不来了。”
在记者的采访中类似的问题很多，很多都集中在一些公共设施和用水用暖上。对此，西安市房管局物业办主任濮斌锋表示，现在西安很多小区建设的配套设施不到位，开发商建房时遗留的问题不少。他说，物业负责的是公共设施的服务，如果家里的硬件设施出了问题，别忘了找开发商。
服务和利益分配是矛盾焦点
濮斌锋表示，西安市的物业管理发展至今，已被市民广泛认识和接受。同时，物业公司也存在良莠不齐的情况，毕竟物业公司的很多工作人员都是农村来的进城务工人员，他们文化水平大都不高。物业从业人员待遇普遍偏低，物业行业对人才的吸引力很弱，物业企业员工流失率较高，这影响着物业行业的管理水平和服务质量。
陕西省臻理律师事务所律师张麦昌说，物业与业主之间的矛盾主要集中在两个方面，一是收费额和服务质量之间的矛盾，业主觉得自己掏了钱但是享受到的服务不够，物业觉得自己收的钱不多，但是管理的事物很多都超出了自己的服务范围。二是公共利益如何分配的矛盾。比如公共停车位如何分配，停车费、小区广告费收了归谁等。
张麦昌律师说，业主和物业公司的关系应该是地位平等的委托合同关系。原来的“物业管理企业”已经更名为“物业服务企业”，目的就是要加强物业的服务意识。物业公司应该把职能更多定位在服务上，而不是管理上。同时，随着市场经济的发展，商品房小区的不断增多，这个从国外舶来的新经济体——物业服务公司，已完全不同于过去的企业家属楼，职工的一切生老病死全部由单位负责。
当地政府要具体指导业委会
在记者的采访中，大部分业主对于物业多少都有抱怨，但如何解决，怎么维权，没有几个人能说出所以然。
濮斌锋告诉记者，转变观念是第一位的。物业公司要转变观念，由管理者转变为服务者，同时物业管理人员专业服务水平还有待进一步提高。业主也要转变观念，认清物业服务的内容、划清责任，不能什么事都觉得是物业的问题。
“业主维权的重要一步是成立业主委员会，由业主委员会代表全体业主与物业公司商谈小区管理的重要事宜。”张麦昌说，业主委员会是一个业主自发组织起来维护业主公共利益，代表业主进行日常沟通，提高业主交涉能力和交涉力度的公共职能部门。在中国有一个文化心理，大家各扫门前雪，很少有人热衷于无偿的公共事业，业主应加强维权意识。
濮斌锋认为，按照《西安市城市居住区物业管理条例》规定，居住区商品住宅入住50％以上或者公有住宅出售30％以上，具备物业管理条件的就可以组织召开第一次业主大会。但是，很多业主对召开业主大会、选举业主委员会、维护自己合法权益的意识比较淡薄。今后小区所在的街道办事处也将加强这方面工作，组织本辖区内首次业主大会的成立及业主委员会的选举工作。
张麦昌也认为，除了业主要提高法律意识，知道哪些权利归业主所有，增强自身关注公共事业的意识外，政府也应该切实承担起自己的责任。
