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政协部分委员建议完善物业管理法规体系

信息来源：新华网山东频道

    最近青岛市政协社会和法制委员会部分委员建议，加强政府的宏观指导，完善物业管理法规体系。

    完善的物业管理法律法规体系应在与国家已经颁布实施的其它法律法规相互衔接和协调的前提下，由不同层次、不同类型的法律规范组成的有机整体，根据青岛市物业管理立法的现状和物业管理行业的特点及面向未来的发展要求，物业管理的法规体系应解决以下几个方面的问题：

    一是制定物业管理细则，解决新建小区交接验收、物业企业更替交接验收和业主委员会更替交接的程序和操作细节问题，明确街道办事处、居委会在交接验收工作中的职责与作用，明确交接的内容、时间、方式方法、设施设备折旧和损坏补偿、违规责任等。

    二是要进一步规范物业管理部门的政出多门问题， 鉴于建委部门的职责和便于其对物业管理进行有效的监督、协调和处罚，建议由市建委作为物业的主管部门，其他区市的主管部门也统一归口于建委系统，统一政令。

    三是立法解决专项维修基金问题。资金来源可采取建设单位留一部分，业主买房时缴纳一部分，从小区公共收益中收取一部分等方式进行筹集。此款主要用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

    四是立法规范小区车位的规划问题。建议立法在新建小区规划时，必须按1：1比例规划建设小区停车位，否则规划部门不予审批，不发放住房预售证，并在工程验收等环节进行制约。

    五是解决业主委员会的诉讼地位问题。从业主委员会和业主大会之间的关系分析，业主委员会在现实中的地位作用也比业主大会更显著。世界上一些发达国家和地区如法国、新加坡和我国香港地区都承认由全体业主组成的团体具有法人资格的诉讼地位。建议为了加强业主组织在物业管理中的地位和作用，应该由法律明确规定业主大会可以在依法成立并登记后取得法人资格，而赋予其相应的诉讼地位，代表业主大会对物业进行管理。

     六是立法解决业主身份的界定问题。要具体明确业主的概念，业主身份的条件，准业主（非房屋产权人但为长期居住者）的权利义务。建议准业主只有在业主委托的情况下，才享有业主的权利义务。

    七是规范物业管理的内容和标准，明确各方责任。近日，青岛六部门联合出台的《物业管理小区公共区域安全防范暂行办法》，对因业主家中被盗、车辆盗损等问题在业主与物业之间产生的纠纷给出了解决办法，明确了物业公司应当按照合同约定的服务标准内容，来做好安全防范等物业服务。因此，建议从立法层面，对物业服务合同和服务标准，以格式合同的形式予以确定。