程女士将二楼业主及物业公司诉至法院,要求他们共同赔偿各类损失近12万元。
法庭上,二楼业主辩称是楼上居民排出的污水堵塞弯管造成积水。物业公司则辩称,公司是受委托临时托管该小区,小区业委会未与物业公司签订过合同,业主也不缴付费用,本案属相邻纠纷,与物业公司无关。
法院审理后认为,二楼业主应对房屋尽到善意的管理义务。而作为托管的物业公司,即使没有签合同,也应尽到必要的管理职能。物业公司疏于管理,也应承担赔偿责任。
《法制日报》记者了解到,因物业管理行业是一个新兴行业,面临的矛盾纠纷本就十分突出,再加之目前物业管理方面的法律、法规不完善,导致许多物业管理纠纷难以解决。像程女士这样,与物业公司对簿公堂的,不在少数。
物业管理纠纷呈蔓延之势
上海市民李先生以3000多元的价格购买了一辆电动车,便将电动车停放在小区的车棚内,每月向物业公司缴费20元。2010年7月的一天,李先生发现停放在车棚内的电动车被盗,在向物业公司索赔未果后起诉,要求物业公司赔偿损失3000元、误工损失费1600元。
庭审中,物业公司辩称,窃贼是毁坏门锁通过小区的消防通道将电动车偷出的,致使物业公司无法察觉。因此,物业公司不该担责。法院审理后认为,物业公司对小区公共设施的安全负有管理责任,物业公司疏于防范,致使业主的财产受损,应酌情承担责任,据此判决物业公司赔偿电动车被盗的经济损失。
《法制日报》记者了解到,在上海市法院系统受理的民事案件中,涉及物业管理的有合同纠纷、相邻关系纠纷、人身财产伤害纠纷、维修资金使用纠纷等等,而且案件数量在不断上升。业主与开发商、物业公司、业委会、政府主管部门纠纷不仅类型多、形式新,亦大有蔓延之势。
小区诸多乱象物业管不了
家住上海市浦东新区临沂北路康乐花园小区的业主张先生向记者反映,“小区门口的一排车库被人开起了棋牌室和饮水站,饮水站门口堆满了水桶,卡车日夜进出,噪音不断。业主多次向物业反映,但问题一直没有解决”。
上海市民吴女士说,从2008年起,她居住的普陀区祥和名邸别墅区开始出现违法搭建现象,且有愈演愈烈之势。“整改令”发出过,督查组也进驻过,但违法扩建就是屡禁不止,物业公司根本管不了。“时至今日违法建筑依然存在”。
上海市有关部门的一份调查显示,有近50%的受访业主反映在自己的小区存在“居改非”现象。房地产管理部门的一名官员表示,“隐藏”在居民小区里的公司总数很难统计,“居改非”的违法势头呈逐年上升趋势。社区干部也反映,在不少小区内,居民在家中开设棋牌室也很普遍,牌友们经常彻夜大战,住在附近的邻居常常不堪噪音骚扰。
《法制日报》记者在采访中了解到,如今,无论是在一些新建小区,还是老式小区里,普遍存在着让物业公司难以管理的种种乱象。“我们上门劝说,人家比我们还要凶,根本做不通工作。”一名物业公司的管理人员说。
“遍观上海各小区的各项管理规约,大多有个相同的毛病:目标明确,办法缺乏。比如针对外来人员管理、装修规范、停车管理、电梯使用、绿化养护等问题,只有规定,但没有具体执行措施。”上海市人大代表李贻明说。
解决管理“盲区”需完善法规
对于频出的物业管理纠纷,上海市物业管理行业协会秘书长郭其敏说,虽然与物业管理有关的法律法规林林总总,但有些新问题还是无法找到相应的法律法规予以解决。
上海律师宋安成建议,可以通过立法来明确行政管理与物业管理间的分工,尽可能减少物业管理盲区的出现,让小区管理的方方面面都有“法”可依。政府部门要加强行政管理的力度,物业公司应当在没有法律明确予以支撑的情况下,多思考和出台一些人性化管理和服务的方式方法,另一方面,还应充分发挥业主的自治热情和作用。
