让业主成为小区的真正主人
法治观察 李克杰
近日，《北京市物业管理办法》向社会公布，并将于今年10月1日起正式实行。该办法及配套规则规定，今后，北京新建小区将由开发商负责前期物业，按照标准提供物业服务。在业主大会未成立，物业没交接前，开发商不能向业主收取物业费(5月28日《北京青年报》)。
在业主大会成立前，由开发商承担前期物业服务责任，并不得向业主收取物业服务费！仅凭这一规定，就凸显了北京市物业管理办法的创新性。而通览这部政府规章的全部内容后，我们会清楚地发现，这是一部以业主权利为主线构成的法规，它的各项制度和众多规范都致力于保证让业主成为小区的真正主人，物业任何时候都不能反客为主。因此也被业内的专家认为是目前中国物业管理最先进的制度。
长期以来，小区业主的权利形同虚设，很难得到实现。其中一个重要原因就是业主委员会难以及时成立，代表业主行使权利。而业委会难产的根源则在于，前期物业的职责不清，不仅业主的主人地位无法显现，相反却因为开发商对前期物业服务机构的委托，实际成为强加给广大业主的物业“管理者”。这就使得物业服务完全听命于开发商，与开发商形成利益共同体，完全不知物业服务的主人和对象都是小区业主。
另外从责任划分上，以前往往是开发商将小区的全部物业移交给前期物业服务机构，虽然它们之间通过内部协议确定由开发商承担相应的质量保证及维修维护责任，但由于前期物业服务机构直接面对业主，加之物业服务人员的角色偏差，经常成为开发商的挡箭牌，成为业主权利行使的巨大障碍，客观上也形成了物业服务机构与业主之间的尖锐对立和深刻矛盾。
北京市物业管理办法规定业主大会成立前由开发商承担包括物业管理费在内的前期物业责任，既非常明确地划清了物业管理责任，也十分清楚地确定了不同阶段的“物业主人”角色，科学合理地厘清了开发商、业主和物业服务机构的相互关系，能够有效地解决因为开发商和物业服务机构角色错位而引发的各种矛盾和纠纷，还可以充分调动开发商支持和协助业主成立业委会的积极性，让小区业主真正回归“物业主人”的本来角色。这一点在当前情况下尤其具有现实意义。
其实，在业主大会成立前不得向业主收取物业费，在情理和法理上都是成立的。物业管理办法规定，业主入住超5%即可申请成立业委会。这意味着在物业服务的全部支出中，直接用于入住业主的比例极小，而且此时的公共设施尚未健全，正常运转率低，有的只能供电，甚至供水、供气都不能保证，向业主收取物业费是没有道理的。正如北京市建委负责人所说，业主入住小区，开发商只是将业主私人拥有的房屋交付了，但作为公共部分和共有设施的物业部分却没移交，那么在没移交前，公共部分和共有设施的责任主体并不是业主，而是开发商，那么也没有理由让业主交纳物业费。
除了上述规定外，办法还规定，物业账单须每年定期公示，小区车库优先满足业主需要，商住区别管理由业主自定，业主可以自定本楼大事以及自己管理物业。所有这些都突出了业主是小区主人、业主是物业管理主体的法律地位，具有较高的标本意义和示范价值，将开辟一个物业管理的新时代。
不过，我们也应清醒地看到，北京市关于业主大会成立前不得向业主收取物业费的规定，与国务院发布、2007年修改的《物业管理条例》第四十二条第二款的规定(即“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”)明显不一致，前者加重在开发商的物业管理责任，能否在实践中得到切实实施，需要主管部门密切注意。
