物业收费酿新规 调整要问业委会
惠州市物业服务收费管理规定征求意见稿》公开向市民征询意见，该征求意见稿明确业主委员会在物业管理收费调整以及对物业费流向监督等方面扮演重要角色。但目前惠州各小区面临的问题是业主大会难召开，业主委员会难组建，目前惠州已经成立了业主委员会的楼盘有30个左右，多为开发商和物业公司主导成立的，业主的权益谁来维护？
本报讯 《惠州市物业服务收费管理规定征求意见稿》（以下简称“征求意见稿”）日前公示，并公开向市民征询意见。根据公示，小区物业收费将以社区业主委员会的成立日期为分界点，在业主委员会成立之前，住宅（不含别墅）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主委员会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。业主委员会在物业管理收费调整以及对物业费流向监督等方面扮演着重要角色。
调物业费须满足两个85%
根据日前公示的征求意见稿，物业服务收费根据不同物业的性质、特点，分别实行政府指导价和市场调节价。在小区物业服务费需要调整时，物业公司须与业主大会或全体业主协商确定，但最终的价格应在政府指导价允许的最高收费标准内。对于没有成立业主委员会的社区，调整物业收费标准时，物业公司应与业主代表共同成立价格协调小组，协调小组的业主代表要经过业主大会选举。
对物业收费调整的程序也有较严密的规定，必须经过物业成本审核、方案公示、与全体业主协商、协商情况通报几个阶段。由价格协调小组研究聘请中介机构对物业服务成本进行审核。调整物业收费方案须“两个85%”以上的业主同意，即小区内建筑总面积85%以上的业主同意，同时占总人数85%以上的业主也同意。
部分物业费高过指导价
根据惠州市物价局去年出台的文件规定，惠城区住宅物业费基准价没有电梯的多层住宅最高0.6元/平方米，带电梯的多层和小高层住宅最高1.1元/平方米，可以相应上浮，但上浮幅度不得超过30%.按照该规定，惠城区住宅最高物业收费为1.43元/平方米。但据了解，惠城区目前住宅小区物业费超过1.43元/平方米的楼盘并不鲜见，收费超过政府指导价的楼盘多为新入住的社区，个别楼盘住宅收费近2元/平方米。据来自隆塬房产的初步统计，惠城区已入住的新小区中，住宅物业费在1.43元/平方米之上的有8个。
由于多数新小区都未成立业主委员会，物业公司一般是由开发商选择并确定收费价格的，在业主委员会成立之前，业主很难真正参与物业收费的决策。杨先生的新房年初入住，物业管理收费也超出了1.43元/平方米，他表示邻居们也谈过召开业主大会，但没有业主委员会的组织，全体业主大会很难召开。由于小区住户较多，又有好多是外地投资者买的，成立业委会的事就一直没有真正落实。
据了解，目前惠州已经成立了业主委员会的楼盘有30个左右，但纯粹由业主自发组织成立的并不多，多为开发商和物业公司主导成立的。
■焦点个案
业主自组业委会开发商质疑
金宝创业家园物业费两度提价，部分业主联络发起业主大会
7月27日，对仲恺金宝创业家园的业主陈旗、雷勇、陈道军来说是个非常特别的日子，因为这一天就在他们小区的空地上，这个已经有上千户业主入住了6年的社区召开了首届业主大会。陈旗等30多位业主正是业主大会的发起人。
今年4月25日，小区物业公司惠州市金宝物业发展有限公司贴出提高物业管理收费的通知，拟从5月1日起将物业费由原来的0.6元，提高至0.75元，这已经是小区入住以来第二次提高物业管理费，物业公司酝酿提高收费的原因是成本提高导致物业公司亏损。也正是这一纸通知，激发了陈旗等30多名业主成立业主委员会的决心，从今年5月至今，这些业主利用休息时间出没于小区37栋住宅楼，挨家挨户地去联系1200多户业主，终于促成了业主大会的召开和业委会主要成员的选举。
业主捐款支持组建业委会
陈旗回忆说，今年4月底物业公司提高收费的通知一贴出来，就引起了业主们的不满。“我们买房时合同约定是收4毛8，前年提到了6毛，我们忍了，今年又要提。”陈旗说，这次他觉得不能再沉默了，应该站出来对物业费到底该收多少钱的问题发表下自己的看法。雷勇、陈道军、叶伟雄、廖菊花、王铁军等业主跟陈旗的想法不谋而合，于是原本并不熟悉的邻居走到了一起，在陈旗等10多个人的发起下，组建业主委员会的业主队伍发展到了185人，最后业主们为了促成业委会的成立还自发捐款1万元，作为筹建业委会的经费。陈旗等30多名业主负责查找成立业主委员会的相关法规、去主管政府部门咨询成立的具体手续、拟定业主公约和业主大会的议事规则等。
挨家挨户搜集业主资料
“筹建进入轨道了，我们才发现这中间没想象得那么简单，好多阻力在等着呢。”业主们面临的第一个困难就是联系他们1200多户邻居，因为按照规定，须超过业主所持投票权1/2以上同意，业主反对意见少于1/2，业主大会才能成立、业主委员会章程才可以通过。而业主的“投票权”又以房产证上的产权面积为准，每一平方米为一个投票权。因筹建前期开发商和物业公司以保护业主隐私为由拒绝提供业主的花名册，陈旗等30多名业主就以一个人负责联系一栋楼的方式，挨家挨户去搜集小区37栋居民楼的业主信息，包括业主房屋的产权面积、姓名和联系电话。
“周末甚至晚上去敲人家门，在家带孩子的妈妈就主动多跑腿。”陈旗说。业主雷勇表示，“最困难的是其他业主不理解我们，觉得是为一个月省十几块钱，但我们不是为了钱，就是为了维护自己的权利。”“上门去给邻居解释经常一说就一个小时，人家才肯告诉姓名和房子的面积”，雷勇说，他记得有位业主敲了一户人家的门就宣布“不干啦”，因为得不到理解，觉得委屈。“家里人都不理解我，老公说每天浪费的电话费都够交管理费了。”陈道军女士说。
开发商质疑业委会选举
7月底，业主代表们终于搜集齐了小区80%左右住户的信息，并争取到了这部分人的同意，在房管部门和当地居委会、开发商、物业公司的见证下召开了小区首届业主大会，并将18位发起人的照片和个人信息印在业委会委员的选票上，进行了公开选举。“选举那天发了1282张票，收回了1005票，反对票为0”，陈道军回忆说，但当天选举结束，4名负责验票的开发商金宝集团工作人员却拒绝签名确认选举的公正性，并提出有107张选票有问题，这让业主代表们备受打击。“开发商质疑说这些选票是电话授权投票的，不具有法律效力，应该无效。”一位女业主说，她认为只要是业主真实的意思表示就应该有效，这部分业主基本都是在外地，如深圳或者港澳的买家，因为不方便到现场，才委托代投票。
业主希望物业收支公开
昨日，陈旗致电记者表示刚从主管部门获得消息，小区选举材料仍在接受最后审查，“如果不出意外，下周有可能给我们注册，就成功了。”陈旗掩饰不住内心的喜悦。雷勇表示，自己花费时间组建业委会就是想解决好几件事情，一个是物业收费的问题，还有就是追查小区几百万维修基金的流向问题，“希望小区物业方面的收入和开支都可以向全体业主公开”。
■各方说法
开发商：电话委托投票无效
昨日，金宝集团一位李姓负责人表示，业主委员会选举是以产权面积确定选票的，开发商金宝集团在金宝创业家园仍有3万多平方米物业的产权，是小区的大业主，小区业主委员会选举，开发商作为业主有监督和质疑的权利。据透露，金宝创业家园总建筑面积在17万平方米左右。另外，该负责人表示，受质疑的100多张选票，多数都是业委会组建成员致电给业主，业主电话委托代投或者表示弃权的，他认为电话委托的方式在法律上是无效的，正式的授权应该是书面方式甚至是经过公证处公证的。“我就了解到有些业主实际是反对的，或者说无所谓的，结果都给投成赞成了。”
物业公司：新劳动法增加成本
惠州市金宝物业发展有限公司金宝创业家园物业服务经理周兆丰表示，提高收费的行为已经停止，如今仍按0.6元/平方米收取。他表示，虽然自己所在公司是开发商子公司，但业主委员会选举同物业公司关系不大。业主委员会成立之后也只是业主意见的执行机构，比如物业收费调整方面，仍旧需要业主大会再授权给业委会，业委会才有表决权。提及再次提高物业费的原因，周兆丰表示新《物权法》以及物价上涨导致物业公司运营成本急剧增加，“现在一个保安一个月拿到手的就要1500元，还要买社保，又得300元”，仅社保支出这块，新《劳动法》实施后，小区物业60个员工每月就要多支出15000元左右，这部分钱分摊到1200户业主身上，以平均每户100平方米来讲，一个平方成本就上涨1毛多钱。
