6万元物业费收不上来 物业公司起诉业主和实际使用人
法院：业主承担给付责任 实际使用人无连带责任
因为拖欠物业费，物业公司将房屋的业主和房屋的实际使用人作为共同被告，起诉到法院，要求二被告连带给付物业费。日前，和平区法院经审理，判决由业主交纳所拖欠的6万余元物业费，房屋的实际使用人不承担连带责任。
本市和平区南京路某大厦a座20层1室的房屋系浙江一家服饰有限公司所有。房屋交付时即由王某居住。2003年2月，大厦业主委员会与物业公司签订了《物业委托合同》。合同约定委托管理期限为3年，到2006年1月止。物业费每月每平方米2.5美元，按当年1月1日中国人民银行外汇牌价的中间价折算，且美金与人民币折算汇率下限不低于1∶8.2，向业主或物业使用人收取人民币。合同到期后，大厦业主委员会又与原物业公司重新签订《物业管理服务合同》，合同期限为2年，到2008年9月止，费用按住宅建筑面积每月每平方米18.06元收取。a座20层1室在2005年8月至2007年7月间一直未交纳物业费，合计6万余元。物业公司由此提起诉讼，将业主浙江某服饰有限公司及房屋实际使用人王某告上法院，请求判令二被告承担连带给付物业费的责任。
被告浙江某服饰有限公司经合法传唤未到庭应诉。庭审中，另一被告即房屋的实际使用人王某表示，房屋的产权人是浙江某服饰有限公司，自己当时是该公司驻天津的经理，所以公司将房屋交给他居住。在居住使用的时间里，一直是公司交纳物业费，所以不同意原告的诉讼请求。
法院经审理认为，原告与被告住房所在的业主委员会签订的物业管理委托合同合法有效，原告作为物业管理企业，已按物业管理服务的范畴履行了对小区进行物业管理服务的义务，被告接受了原告提供的管理服务，应按规定向原告交纳物业费。被告浙江某服饰有限公司在购买了大厦a座20层1室房屋后并未使用，而是交由另一被告王某使用居住。根据有关规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。但二被告之间并未约定由使用人王某向物业公司交纳物业费，原告又未提供相关证据证实所拖欠的物业费应由被告王某交付。所以，对原告要求二被告连带支付所拖欠物业费的请求，不予支持，所拖欠的物业费应由被告浙江某服饰有限公司向原告交纳。综上，法院作出了如上一审判决。
法官说法
结合此案，法官介绍说，业主即指物业所有权人，非业主使用人是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。非业主使用人与开发商、物业服务企业没有直接关系，不是物业管理合同的委托方，同时也不是物业区域的区分所有权人，一般不参加业主大会与业主委员会。业主是物业服务合同的一方当事人，负有交纳物业费的义务。业主与非业主使用人之间的约定属于债务的转移。依据《合同法》第84条的规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。因此，业主与非业主使用人之间的约定，只有经过物业服务企业的同意方为有效，否则对物业服务企业不发生法律效力。此外，《物业管理条例》第42条明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。但上述案件中的二被告人没有相关约定，故法院作出了由业主承担物业费给付责任的一审判决。当然，业主在履行给付物业费的义务之后，可以向实际使用人进行追偿。（《今晚报》）
