一、物业管理行业税负问题的提出
我国的物业管理是住房制度改革和住房商品化的产物，自从1981年深圳诞生了中国第一家物业管理企业，市场化、社会化、专业化的物业管理就开始逐渐替代传统的福利制的房屋管理模式。伴随着物业服务企业数量的增长和物业管理覆盖率的提高，逐渐在我国孕育出一个崭新的行业——物业管理行业。
总结近三十年物业管理的发展历史，我们在肯定物业管理行业在改善人居环境、增加住房消费、解决就业问题、促进经济发展和维护社会稳定方面发挥了不可替代作用的同时，还应当看到物业管理在市场化过程中，面临着诸多发展中的问题和困难，例如：物业服务收费标准缺乏弹性，业主欠费现象普遍，物业服务企业经营困难，老旧住宅小区以及保障性住房缺乏物业管理资金来源等。以上问题和困难，究其实质，都是业主和企业的经济负担问题，而税负是其中直接而重要的影响因素之一。中国物业管理协会2007年在全国范围内对4600家物业服务企业开展行业生存状况调查表明，大多数物业服务企业经营状况艰难，被调查者普遍反映物业服务行业税负政策不合理，加重了业主和企业的负担。因此，从维护业主的切身利益和促进物业管理行业可持续发展的角度出发，对物业管理行业的税负问题进行深入研究，并在此基础上提出切实可行的解决方法和政策建议，具有十分重要的现实意义。2008年7月中国物业管理协会行业发展研究中心成立后，正式组建课题组，专项研究物业管理行业税负问题。
二、物业管理在社会经济中的重要作用
1．推行物业管理能增加就业岗位。党中央、国务院高度重视就业工作，提出就业是民生之本、安国之策。据初步统计，物业管理作为一个新兴的劳动密集行业，从业人员中的秩序维护员、清洁员、工程维修和绿化养护人员等通常占企业总人数的95%以上。而在这些基层员工中,农村进城务工人员占52%，复员转业人员占17.8%，下岗职工占6.7%，大中专毕业生占3.8%。目前，城镇商品住房年竣工量在
2．推行物业管理有利于构建和谐社会。党中央在十六届六中全会上提出的建设和谐社会的战略目标，具有深远的意义。从微观来看，居民家庭是社会的细胞，由其组成了社区，由无数社区组成社会。物业管理的开展，由物业企业按照业主的委托，按照管理规约对管理区域的公共事务进行管理，对业主提供各项服务，开展社区文化活动，宣传互助友爱、促进邻里和睦、有利于打造安全、宁静、舒适的社区环境和建立社区的和谐氛围。
3．推行物业管理有利于维护社会稳定。物业管理对公共秩序的维护及协助政府开展安全防范职能的发挥，在减少刑事发案率，促进社会稳定方面发挥着十分重要的作用。据公安网报道，实行物业管理的小区与没有实行物业管理的小区每万户发案比例为1∶38，每万户刑事发案率比例为1∶10。在2008年北京举办的奥运会期间，北京市的各物业服务企业均与奥组委和北京市政府签订确保一方平安责任状，通过精心制定管理方案，细致研究应急措施，做了大量保稳定、促和谐的工作，确保奥运会各项活动的顺利开展和比赛的圆满进行，显示了物业管理与社区管理的结合是保障中国社会稳定的有效促进机制。
三、当前物业管理行业面临的困境及引发的社会问题
近几年来，随着物价上涨和人力成本的提高，以及物业管理收费水平难以得到同步调整，行业生存状况不容乐观。中国物业管理协会从2007年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止当年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。
调查统计数字反映，4118家填报企业现有资产总值4010501.3万元，平均资产总值973.9万元；4190家填报企业2006年经营总收入过2769375.3万元，平均经营收入660.9万元；3727家填报企业完成营业税金及附加150393.83万元，平均完成营业税金及附加40.4万元；1581家填报企业上缴企业所得税金42352.54万元，平均上缴企业所得税金26.8万元；2006年盈利企业为1825家，占调查企业的39.7%，实现利润总额达149797.5万元，平均利润额82.1万元。
企业经营效益情况 单位：万元
|
|
调查 企业数 |
盈利情况 |
亏损情况 |
持平情况 |
||||
|
企业数 |
% |
平均盈利额 |
企业数 |
% |
平均亏损额 |
企业数 |
||
|
全国 |
4600 |
1843 |
40.07 |
81.28 |
1871 |
40.76 |
37.22 |
886 |
|
东部地区 |
1754 |
958 |
54.62 |
124.83 |
522 |
29.76 |
51.82 |
274 |
|
中部地区 |
1308 |
413 |
31.57 |
24.56 |
605 |
46.25 |
18.53 |
290 |
|
西部地区 |
904 |
315 |
34.85 |
40.80 |
404 |
44.69 |
31.30 |
185 |
|
东北地区 |
634 |
157 |
24.76 |
45.96 |
340 |
53.63 |
55.12 |
137 |
从上表可见，仅有40%的企业实现利润，且利润额低，60％的企业亏损或持平。这些数据反映出多数企业生存状况的困难，行业缺乏可持续发展的经济基础，近年来不少城市呈现行业整体萎缩趋势，由此带来以下一系列的社会问题。
1.部分物业服务企业为降低成本，采取削减人员或降低服务标准等，使得服务水平明显下降，引发业主和住户的不满，导致矛盾和纠纷。近年因物业管理纠纷而上访、信访以及提起诉讼的案件呈现上升趋势；
2.部分城市频繁出现物业服务企业因入不敷出而被迫退出在管的亏损项目（大多为低收入人群居住，物业费标准过低且收费率偏低的老旧住宅小区）的情况。物业服务企业的撤出，造成小区内垃圾堆积成山，可防性偷盗案件频发等，直接影响了广大业主和物业使用人的正常生活，一些地方多次发生群体上访事件，影响到社区稳定和社会和谐，也给城市政府的日常管理带来了很大的压力；
3.一些物业服务企业撤离在管项目，必然导致裁员现象的发生，使得目前严峻的就业形势雪上加霜；
4.按照《》（国发〔2007〕24号）的精神，近年来很多城市对老旧住宅小区进行了整治和改造，尽管政府和各方面投入了大量整治改造经费，但居民的居住条件仍得不到根本改善。主要原因在于业主和住户（多为低收入群体）无力承担物业管理费用，使得物业管理的推行缺乏经费保障，使得住宅小区整治改造的成果难以保持。
上述问题的屡屡发生，使各地政府进一步意识到，物业管理的贡献不仅在于促进房地产行业的稳定健康发展，直接拉动了国民经济的增长和改善了人居环境，更重要的贡献是体现在“保民生、保就业、保稳定”的社会效益上。尽管物业管理企业亏损面加大的直接影响体现在行业整体经营效益下降和生存困境上，但由此引起的对民生和社会稳定的影响不容忽视。
四、制定扶持物业管理行业税收政策的现实意义
当前物业管理生存发展的当务之急是尽快改变行业大面积亏损的状况，在目前情况下，最简捷有效的途径有两条：一是适当提高物业服务费标准，二是适当减轻物业管理税负。
在全球性的金融危机影响下，中国的经济发展也面临着严重的挑战与考验，在国家出台了一系列“保增长、保就业、保民生、保稳定”政策措施的大环境下，短期内提高物业服务费标准，增加业主和住户的经济负担显然不可行。要做到在不增加业主和住户经济负担的同时，又能保证物业服务的正常开展，通过调整物业管理税收政策，以扶持物业管理行业发展，无疑是当前最好的政策选择。
税收政策应具备调整利益分配关系和扶持社会健康发展的双重功能。调整利益分配关系，就是要求坚持公平税制的原则，国家在以税收形式取得财政收入，安排税收负担时，应处理好国家与纳税人之间的关系，创造公平税收环境，鼓励竞争。公平税负不是平均税负，而是应给予纳税人大体相同的税收环境，并使税收负担与纳税人的负担能力相适应。从这个角度讲，重新评估物业管理行业在社会经济发展中的重要作用，通过调整国家的税收政策，减低物业管理行业的税负和平衡利益分配，不失为扶持物业管理行业持续健康发展的有效举措。制定扶持物业管理行业的税收政策，不仅可以减轻物业服务企业的负担，更好地发挥物业管理在城市管理中的作用，而且可以减缓物业服务费短期内无法提高所带来的压力，使业主得到实惠，真正体现党中央的惠民政策，
五、现行物业管理行业税收政策及存在的问题
1．现行物业服务企业适用的税种、税目与税率。
1）营业税：税率5%。
2）城建税：按营业税的7%计税。
3）教育费附加：按营业税的4%计税。
4）企业所得税：按调整后利润总额计算纳税额，税率：25%。
5）车船使用税：车船使用税是以应税车船为征税对象的计量标准为计税依据，实行定额
征收。
6）印花税：印花税共有13个税目，如：购销合同、建筑安装工程承包合同、借款合同、营业帐簿等。税率分为：
比例税率：万分之0.5、万分之3、万分之5、千分之1。
定额税率：按件贴花，税额5元。
7）代扣代缴的个人所得税：计税依据工资、薪金。适用九级超额累进税率，税率为5%—45%。
8）残疾人保障基金：每年征收一次，征收额=（上年度在职人员总数×1.6%-上年度残疾职工总数）×所在地职工年平均工资×60%。
2．存在的问题分析
物业服务企业与其他行业的营业税税负比较研究
目前，对物业管理适用“服务业”5%的营业税税率，相对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。鉴于物业管理行业区别于其他服务行业的根本之处在于它具有准公共服务的特征，从维护涉及千家万户的公共利益和保障民生的角度出发，应对物业管理行业适用有别于一般服务业的较低的营业税率。
2）税基不合理
物业管理收费具有“取之于民，用之于民”的特征。在酬金制收费模式下，物业服务收费标准是按照“以支定收”的方式确定的。物业服务企业向业主收取的物业服务资金由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成，其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支，与居民日常生活中发生的水电费、取暖费和燃气费等费用一样具有代收代付的性质，不应作为税基。在物业管理发展较为成熟的香港特别行政区，业主所交的物业管理费一般是先进入业主立案法团的帐户，在物业公司实施管理的过程中，从该帐户中将各种费用支付给专业公司，物业公司收取10%的佣金作为收入，依据该收入交纳税费。因此，税务部门应以物业服务酬金为税基向物业服务企业计征营业税及其附加，而目前各地税务部门均以物业服务资金为税基向企业征税，无疑加重业主和企业的负担。
3）重复征税
根据国家法律法规规定、消防维保，电梯维保应当委托具备相应资质的专业单位承担。随着社会专业化分工的日趋细化，目前物业服务企业大多存在不同程度的专业分包。中央空调维保，日常专业保洁，专业安防，专业外墙清洗等专项服务，大多是通过分包委托给其他专业公司的方式完成的。在计征营业税时，物业服务企业与专业分包公司之间实际应存在税项抵扣，在申报本企业营业税时，应允许将外包服务的支出从物业服务收入中予以扣减，剩余的服务收入作为计征营业税的依据。而目前税务机关对物业服务企业按照收入全额计征营业税，不允许根据各专业分包公司的发票额将相应支出部分作为税前抵扣项目，明显存在重复征税的问题，加重了物业服务企业的税收负担。
六、完善物业管理行业税收政策的具体建议
1．降低物业服务企业的营业税税率
建议比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业，将物业服务行业营业税的税率由现行的5%的调低为3%，以扶持物业管理行业的生存和发展。
2．确立合理的物业管理行业营业税征收范围
建议比照旅游业将全部的旅游收入扣减替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通费、门票或者支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业收入计征营业税的做法；及比照广告代理业以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业收入计征营业税的做法，将物业服务企业的收入扣除支付给其他专业服务单位支出（如：专业消防维保、电梯维保、中央空调维保、外墙清洁、绿化养护、专业安保等外包支出）后征税，以体现合理税基，避免重复征税。
建议根据上述意见，就国家税务总局“关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知”（国税法【1998】第217号文）和财政部 国家税务总局“关于营业税若干政策问题的通知”（财税【2003】16号文）做出相应的政策调整。
3．尽快明确物业服务企业在缴纳所得税时的应纳税所得额
新企业所得税税法从
关于征收方式，课题组经过研究分析认为，对于较大较强、内部管理较为规范的企业，实行查帐征收是比较有利的；而对小规模且财务管理不健全的物业服务企业，采取向税务机关申请核定征收的办法更有利。
课题组建议通过中国物业管理协会呈请国家住房和城乡建设部商国家税务总局和财政部税政司，力争能在物业管理行业尽快实行物业服务资金全额营业税征收为加值额营业税征收，从而减轻物业管理行业税收负担，以扶持物业管理的健康发展，让大多数城乡居民能够持续享受物业服务带来的便利，让已经就业的几百万从业者能够有一个稳定的职业，最终实现今年党中央提出的“保民生、保增长、保稳定”目标。