久敬佳园小区业委会搭凉棚办公与小区新老物业交接难有关。本报记者任峰涛摄
目前，北京多家小区曝出新老物业陷入交接困境。这不仅阻碍了小区自治的步伐，更为小区日常的保洁、绿化、安保及居民用水用电等日常生活带来了很多困扰。为何出现新老物业交接难，又该如何破解这些难题，记者就此进行了调查。
■调查样本
>>久敬佳园
老物业不撤离打官司拖数月
最近，丰台区久敬佳园小区业委会因搭棚办公而被业主们戏称“史上最牛”（本报5月12日曾报道）。昨天，就在业委会办公棚下，本应去年入驻的新管家杏林物业陈经理自称，目前只能以朋友的身份为业主提供服务建议。
该小区业委会一成员反映，去年7月19日，业主大会票决新管家，杏林物业当选，业委会即时向小区业主公告，并发函至街道办等部门，吁请其监督新老物业在去年10月19日进行交接，“老物业拒不交接，街道下令平稳进行，后要求走诉讼途径，物业交接就这么拖了下来。”
据了解，去年10月25日，业委会状告老物业撤离一案在丰台法院立案。随后的11月1日，小区两名业主又状告业委会同新物业签订的合同违法。今年2月，丰台法院驳回了两名业主的起诉，而业委会起诉老物业撤离的案子，至今没能结案。“每个步骤都合情合理，原始票据、公示文件都保留着，业主随时可以来查。”业委会负责人分析，老物业拒不交接的一个根本原因是小区每年四五百万元的物业费收入。
对于拒交，小区前期物业安和佳业负责人则称不相信业委会能服务好大家，“业委会应由真正为业主着想的、热心公益的人组成，业委会却把自己当成了管理者。”
>>泰华滨河苑
交接账目乱致上千住户停水
提及小区长达11个小时的停水事件，朝阳区泰华滨河苑小区业委会主任张女士表示，业委会最近也一直在反思，“新老物业账目没完全交接清，这让小区出现了更多麻烦。”今年5月4日上午9点，该小区公共区域供电被切断，水泵无法供水，上千住户停水。原因是新老物业在交接中存在经济纠纷，拖欠南十里居供电所20余万元电费。
泰华滨河苑小区于2005年入住，经过一年多的筹备，2009年4月成立了业委会。2010年10月份，业主大会表决通过选聘新物业，业委会与中标的物业公司签订了物业服务合同，11月份，新物业进驻小区。
据新物业公司相关负责人反映，老物业公司提前收取了新物业服务期内的供暖费及物业费30余万元，且这笔钱并未按期打到账目上，而新物业公司用自有资金垫付小区公共部分电费及供暖燃气费用已近百万元，现已没有充足资金再行垫付。“新老物业交接不清，但后果不能让业主来承担啊，物业换来换去的太折腾。”业主们对停水停电事件极为不满。
为解决小区欠费问题，该小区居委会、业委会、新老物业及供电部门进行了多次协商。最近，新物业相关负责人回复称电费已经交付，“我们盼望着尽快完成交接。”
>>水韵风情庄园
物业交接半年多小区没人管
“虽然也有不尽如人意的地方，但总体上比老物业强多了。”昌平区水韵风情庄园二区业主王女士说，新物业公司在修复路灯、补种绿植、保洁等方面比前期物业有了很大改观。
据了解，该小区业主自2004年开始入住，前期由开发商指定的水韵物业进行管理。因不少业主表示不满小区保洁、绿化等现状，2009年业委会成立后便着手召开业主大会选聘新物业。
小区业委会成员王先生介绍，2010年1月，业委会与新物业签订了服务合同，但水韵物业迟迟不肯撤离小区。2月份，水韵物业将业委会告上法庭，要求昌平区法院确认业委会解聘水韵物业的行为无效。稍后，业委会也将水韵物业告上法庭，要求对方办理物业交接手续。“在物业交接未果的那段时间，小区环境很差，保安没了，垃圾没人管了，小区陷入管理真空半年多。”业主王女士反映，小区还发生了多起被盗案件，私搭乱建也很严重。
昌平法院立案后，承办法官了解到，小区部分业主拖欠水电费、物业费，水韵物业此前还对小区进行了电改，成本还没收回所以不愿意退出。当年5月份，昌平区住建委认定业委会选聘新物业合法，要求水韵物业尽快办理交接手续。后经法院对双方进行调解，老物业公司同意退出，去年7月中旬，新物业得以顺利进驻小区。
■调查分析
五道关口绊住物业交接路
物业交接难，一般体现在老物业拒不离开，或者物业用房、公共设施等移交难，物业相关资料提交难及物业费用移交难。因为前期物业由开发商指定，其在占用办公用房、管理公共设施及物业资料上先入为主，占有优势。而经业委会通过召开业主大会后期选聘出来的新物业，则不占有这样的先机。
记者经过调查，并与相关专家沟通后总结，破解物业交接难题需过五关。
难关一：首先，新老物业交接难是因为业委会自身力量较弱，管理小区物业的专业知识和技能较弱，选举程序或选聘物业程序没有严格按照既定程序和规定执行，以此给老物业的不撤离造成了理由。
难关二：老物业拒不撤离的原因是利益。前不久，市住建委下文要求各家物业在一季度前公示物业费收支状况，公布小区业主的公共收益。今后，物业公司如果能够严格按规定公布收支，将使交接工作变得更容易。
难关三：主管部门不能进行有效监管。在小区自治管理的相关规定中，赋予了街道、居委会、派出所、小区办等政府部门监管职能。物业交接困难的背后，总能找到相关政府部门不作为的原因。为此，监管部门应更多介入社区事务，通过处罚等手段，加大老物业公司的违法成本。
难关四：物业交接不完善。目前，相关法律法规已就物业交接内容给出了明确的项目和要求，业委会要一一对照，并完善交接。
难关五：小区业主维权意识不强。在新物业入驻前，小区业主应预先介入，保护与物业交接有关的材料。
■部门回应
老物业拒撤离可向住建委投诉
昨天，市住建委一相关负责人认为，诉讼是实现小区新老物业交接的有效手段。目前，《物权法》、《物业管理条例》及依托小区实际的《小区管理规约》和《议事规则》等相关法律法规等已经完善，然而很多小区出现物业交接难题，一个根本原因是政府部门、业委会或物业等相关方面对法律法规及相关规定尚未执行到位。
该负责人指出，在业委会按照既定程序选聘物业并和新物业签订了服务合同的前提下，老物业应配合完成交接手续，“对于拒不撤离者，业委会可向区县住建委物业主管部门投诉，由主管部门监督其进行交接并撤离。”
■律师说法
第三方介入可以有效监理交接
京华律师团成员、京华律师事务所律师孙涛称，目前，北京不少小区出现新老物业交接难题，个别小区甚至出现了尖锐的矛盾对立，或公然进行人身攻击，或进行暗战，谁都不肯退让，最典型的是一个岗位上同时出现两个公司的保安，或出现哪个公司的保安都不在岗的情况，交接难直接导致小区陷入混乱。这些状况十分不利于小区业主利益的维护。
老物业公司赖着不走，往往找出各种各样的理由。有些业委会在解聘老物业和选聘新物业时，因存在不合法、不规范的做法，导致老物业借口物业选聘程序不合法拒不撤离。
根据《北京市物业管理办法》规定，如原物业服务企业拒不撤出物业管理区域，首先是新物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；如协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
在实际操作中，还有一种第三方机构介入的方法，在交接过程中能够起到财产评估和交接的监理作用。业主要加快小区成立业委会的步伐，通过业委会与物业公司签订合同，尤其是从房地产开发商处接手的物业公司，小区在成立业委会后一定要跟它们补签合同。