近日，北京大学房地产研究中心发布《中国高端物业气象报告》，对全国及深圳近年来的高端物业走势作出研判。报告认为，继去年全国高端物业走出一波行情后，未来高端地产预计将继续坚挺，呈稳步上升趋势。 高端物业掀起开发投资热潮，供应仍显不足 近两年高端物业开发投资持续高涨。２００８年受国际金融危机影响，我国高端物业销售量大幅度下滑，但投资热潮不减，２００８年全国别墅、高档公寓投资达到２０３２．３１亿元，创历史新高。在２００９年为了应对全球金融危机，促进国民经济发展，国家采取了宽松的货币政策，促进市场投资和消费。与此同时对房地产市场也采取了多项积极政策，推动房地产市场发展，从而带动整个国民经济的发展。２００９年房地产市场受政策、供应、市场等多个因素影响，全国“地王”频现，２００９年单个企业总价地王排名前４的开发商为，绿地（７２．４５亿元）、中海（７０．０６亿元）、北京大龙（５０．５亿元，后被收回）、远洋地产（４８．３亿元）。这种以高价拿下的地块若开发普通商品房，利润收益将会很低，为了达到获取高利润的目的，大多数“地王”都选择开发高端物业。原因在于高端物业在２００９年销售火爆，利润可观，例如上海星河湾开盘首日创下成交金额超４０亿元的纪录，三里屯ｓｏｈｏ热销９０多亿，银泰中心均价飙升到７万……从２００９年至今，全国各地高端物业火爆的销售状况催生了高端物业新一轮的投资热潮。 ２００９年受国家政策影响，高端物业的销售量强势反弹，各地高端物业销量纷纷创下历史新高。通过几个主要城市的别墅销量可以看出，２００９年全国的别墅市场已经强劲反弹，别墅销量直线上升。与别墅销量的火爆市场相比，别墅产品供不应求，致使别墅市场的供需矛盾进一步加深。自２００３年国土资源部紧急叫停别墅类用地供应以来，相关部门多次重审停止别墅用地供应，同时限制低密度项目的审批力度随后各地对别墅用地的审批逐年严格，特别是从２００６年起，全面停止别墅类用地的供应。但是，主要城市别墅供应却不降反增。由此在土地根源上，造成了别墅供应不足，别墅市场供需矛盾进一步加深。 此外，反映供需关系最直接的变量就是销售面积与竣工面积的比值。２００９年，全国高端物业销竣比由２００８年同期的１．２２：１增长到１．４５：１，供应略显不足。 ２００９年前三个季度的别墅销售价格同比上年同期别墅的销售价格都略有下降，但到了２００９年第四季度，同比去年的销售价格，今年的价格表现出强势反弹的趋势。从２００９年别墅同比价格趋势可以看出，除在第二季度价格略有降低外，别墅的价格在２００９是稳步上升的。 而２００９年第一季度和第二季度的高档公寓销售价格指数同比２００８年同期的价格略有下降，但到了第三季度和第四季度，高档公寓的价格强势反弹，纷纷高于２００８年的同期水平。从２００９年全国高档公寓同比价格指数的变化趋势可以看出，２００９年全国高档公寓的价格呈现出稳步上升的趋势。 在２００９年，高端物业的销售价格同比２００８年而言，在前半年略有降低，而在后半年高端物业的销售价格强势反弹，超过２００８年高端物业的销售价格，同时２００９年高端物业的销售价格持续稳定上升。 深圳高端公寓行情转暖，别墅价格稳定上升 在深圳，近五年的２万元以上公寓成交面积有升有降，跌宕起伏，从２００５年到２００７年其成交面积一直处于上升趋势，２００７年２万元以上公寓成交面积达到一个波峰，但在２００８年，受国际金融危机影响，２万元以上公寓成交面积骤然下跌，但在２００９年又开始稳步回升，２００９年的成交面积达到了近五年来的最高值。对于深圳市２００５年到２００９年２万元以上公寓的成交套数而言，其变化其实印证了成交面积的变化趋势。 近五年来深圳市２万元以上公寓成交总金额的变化趋势与其成交面积的变化趋势相同，即成交总额从２００５年到２００７年一直处于上升状态，但在２００８年，受国际金融危机影响，２万元以上公寓成交总额同比２００７年骤然下跌，但在２００９年又开始稳步回升成交均价也开始回升，预计在未来，受经济转暖的影响，高档公寓的成交均价会进一步攀升。 深圳市近五年别墅成交面积从２００５年起，一直处于稳定上升的趋势，到２００９年达到了最高值，其２００８年的成交面积受金融危机的影响较小。深圳市别墅成交套数的变化趋势印证了成交面积的变化趋势。 近五年深圳市别墅的成交总价与别墅成交面积的变化趋势相同，从２００５年到２００９年其成交总价一直处于上升趋势。对于别墅的成交均价而言，一直处于上升趋势，受金融危机的影响较小。 对于成交均价而言，受金融危机的影响较小，别墅的成交均价一直处于稳定上升的趋势在未来随着经济企稳回升，房地产利好政策的取消，别墅需求会再度加大，促使别墅价格会再度攀升。 深圳市高端物业中均价２万元以上的高端公寓受２００８年金融危机的影响较大，但到了２００９年深圳市２万元以上的高端公寓无论在成交面积、成交总额、成交均价上，都呈现出稳步上升的趋势。但别墅的销售受到２００８年全球性金融危机的影响较小，其销量一直处在稳定上升的趋势。预计深圳市高端物业在经济回暖的情况下，在未来其成交面积和成交价格会出现上升的态势。 深圳高端物业将呈上升趋势 通过以上对北京、上海、深圳和广州四个一线城市高档物业近几年成交价格和成交量的分析可以得出以下结论。 首先，在高档物业的成交价格上，上海一直处于领先的地位，上海市的高档物业成交价格已经达到了相对较高的水平，其成交价格大幅度上升的空间较小。北京市高档物业的成交价格一直低于上海市，但高于深圳和广州市，与上海市相比，北京市高档物业的成交价格仍然存在上涨的空间。深圳市高档物业的成交价格高于广州市，但低于上海和北京。 其次，在高档物业的成交量上，上海市一直处于领先位置，且在２００９年上升幅度较大，但由于受较高价格的限制，其未来的成交量有可能会出现下滑或平稳发展的趋势。北京市高档物业的成交量一直低于上海市，但２００９年出现大幅上升趋势，由于其高档物业的成交价格低于上海市的成交价格，因此预计北京市高档物业的成交量在未来会出现上升趋势。深圳市高档物业的成交量一直呈现出上升趋势，但上升的幅度一直较小，我们预计在未来，随着经济的回暖，其高档物业的成交量会出现上升的趋势。 |