业主社区自治遭遇重重困难:业主参与意识低-jdb电子游戏平台

业主社区自治遭遇重重困难:业主参与意识低
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目前,业主社区自治的形式一般表现为广大业主通过组建业委会,召开业主大会,确立自治规范,并聘请物业服务企业对自己拥有的房产及公共设施的使用、经营和管理作出决定。然而,广大业主在创建一个整洁、安宁、温馨的生活居住环境、实施自治的过程中,会遭遇来自开发商、物业、相关部门及业主自身的一系列问题,导致业主自治遭遇重重困难。

  据统计,在业主大会成立、选举业委会并对社区进行自治的实践中,业主自治遭遇多重难关。诸多困难产生的原因是什么?具体表现在哪儿?针对这些困难,广大业主又摸索到了怎样的jdb电子游戏下载的解决方案?本报将就此进行探索。

  调查样本

  筹备业委会业主不参与

  荣丰2008


  昨天,荣丰2008小区业委会筹备组组长张江川及其他成员仍在为如何开展第3次业主大会成立推进活动而发愁。张江川称,从以往的经验看,推进活动地点选在哪儿,怎样才能说服街道、居委会等相关部门参加?该怎样防止来自物业方面的意外事件?“这些都是问题。”张江川感叹说。“为了成立业主大会,我们准备搞3次推进活动。第一次,活动现场突然被喷泉水淋。第二次,活动现场被不明车辆占领,音响也被迫断电。”一位筹备组成员称。

  据了解,3年来,该小区业主曾3度筹备成立业主大会,前两次均无果而终。“第一次是筹备组成员有热情,但是没时间,有时开会连人都凑不齐。第二次是居委会召集报名,很少业主报名参与”,该小区业委会筹备组秦阿姨分析,这次是小区卫生、安全、断水掐电等问题频繁发生,大家才决定重新成立业主大会,“社区较大,人也多,业主参与意识比较弱”。

  业委会筹备组的相关活动安排,也遭遇了来自居委会、街道的消极对待。“我感觉最大的困难还是政府部门的不支持,消极。”一位筹备组成员透露,最初,他们将申请提交居委会,一连等了3个月,不给通过。后来筹备组选出来了,居委会不给公示。目前在小区内搞相关推进活动,每次筹备组都请示,但是居委会不参加,活动遇到意外,也解决不了。

  业主大会更换物业遇阻

  顺驰蓝调


  经调查,业委会选举出后,一般会首先提出重新选聘物业的问题,而在新物业选出入驻时,老物业拒绝撤离,成为业主自治路上最艰难的一段路程。目前,在丰台区顺驰蓝调、久敬佳园、鸿业兴园、紫芳二区等小区,新物业入驻均遭到了老物业不走的窘境。

  昨天,顺驰蓝调小区业委会主任田杰反映,去年底,小区业委会向全体业主宣告成立并成功备案。因为业主不满物业管理,业委会与物业关于公共收益的谈判也最终破裂。今年2月份,业委会启动物业选聘程序,并召开业主大会票决新物业,目前,新物业虽然已经选出来了,但如何才能正式入驻,成为业委会及广大业主的痛。

  田杰的担心并不多余。鸿业兴园小区,这种新老物业对社区服务的争夺,也正处于拉锯状态。在鸿业兴园小区,新物业虽然已经过协商进入该小区办公,但老物业不撤,小区气氛格外紧张,“前不久,我们业委会成员因为停车问题被人追到家里砍伤了,业委会主任赵金山的车也被砸了。”该小区一业委会成员称。目前,在该小区的论坛上,有呼吁不交物业费赶走老物业的,有质疑业委会的,不少帖子火药味十足。

  业委会换届领导无人选

  品阁小区


  “去年这时候,我就听邵里庭说,干到年底,就一定要下了。但直到现在,他仍在这个位置上,发愁有谁能接好下一棒。”昨天下午,海淀区品阁小区业委会主任邵里庭的一位老友这样说。

  据了解,海淀区品阁小区被认为是第一个典型的业主成功自治的小区。2006年,因与开发商矛盾激化,该小区物业突然撤离小区。小区业主自治被提上日程。2007年,该小区社区服务中心在工商部门注册成立并接受小区管理。3年来,该小区物业费从2.74元/㎡降至1.6元/㎡,停车费由450元/月降为220元/月。

  邵里庭在小区内推行的是标准化管理,物业服务根据预先设定的标准进行。但是该小区首要面临的一个难题就是如何进行业委会换届,“当时注册社区服务中心时,法人代表是邵里庭本人,工商了解我们自治的决心,特事特办给了营业执照,”邵里庭明确表示,小区面临着由谁、该怎样才能接好下一棒的难题。

  互助支招

  业主自治在业主大会成立前、物业更换、业委会推行业主大会相关措施时,遭遇的种种问题,不少小区在推进业主自治的进程中,也摸索到了丰富的经验予以应对。记者在采访过程中综合各方说法,整理了如下经验。

  “扫楼”唤醒业主意识

  据调查,荣丰2008小区属大型社区,5000多户,约两万人。如果要成立业主大会,选举业委会,那么筹备组需要拿到“双过半”的票数。工作量大,又因前两次业主大会筹备活动的失败,业主参与意识低。

  为解决这个困难,小区业委会前期筹备组从几名志愿者开始,在每栋住宅楼每层设置一到两名志愿者,共发动了300余名志愿者,同时开始了大规模的“扫楼”运动,志愿者们挨家挨户做宣传并征集签名,“这才成立了业委会筹备组,拿到了符合筹备组成立的业主签名。”荣丰2008小区业委会筹备组组长张江川说。

  聘请律师解决棘手问题

  在目前,因为业主大会成立等事件,对街道、居委会等政府部门而言,还是一项新鲜事物,因为不太熟悉,所以阻滞了业主自治的步伐。“我们小区因为其他住宅楼还在建设中,物业区域划分难,但是大家要求成立业主大会的愿望迫切,我们就聘请了京华律师团的律师,一遍遍跑街道,最终争取到了街道的特事特办。”丰台区阅园小区业委会负责人称。

  不断申告力争政府指导

  “找街道,找区建委,找媒体呼吁”,张江川称,业委会筹备组选举出结果后,因社区居委会相关负责人迟迟不给公示,他们曾组织30多名业主集体到街道要求派人指导小区业主大会成立工作,最后,街道派出了一名专职律师,专门到小区过问具体事情的解决。

  专家说法

  各环节难题可凭程序规范解决


  “业委会成立难,老物业更换难,在业主自治过程中,一切难题,关键核心在于业主大会召开、业主实施自治,一定要合乎规范。”多年来一直致力于社区问题研究的本报律师团成员张艳玲律师指出,业主大会在成立的过程中,成员需要认真学习相关法律法规,并不断吸取周边小区成功自治的经验。

  张艳玲特别提出,一旦业主大会成立,或者选举业委会程序出现瑕疵,那么,就会给后期的物业服务企业招聘带来新的困难。张艳玲称,目前在法律的范围内,对业主自治已经不存在问题,业主自治出现的困难都在技术执行层面,“从筹备业主大会开始,每走一步,都要有记录,有见证人,最好有文字材料,有录像资料,这些是业主大会及业委会最后实现真正自治的证据”。

  社区自治核心是保持社区稳定

  社区专家舒可心指出,目前在北京市内,约有20%的社区已经成立了业主大会并选举出了业委会,在全体业主通过业主大会实施对小区的自我治理的过程中,各种矛盾和冲突非常激烈。

  舒可心强调说,全体业主一定要弄明白一个问题,物业是为广大业主服务的,业委会也是为全体业主服务的。一些依靠暴力手段,解决物业更换问题的,都是不值得提倡的,“社区发展的基础是稳定,没有任何组织和个人,有权利打破社区的稳定状况,致使其走向混乱。”

  舒可心理想的业主自治有4条评价标准。他说,第一,要看物业服务经理人(或物业服务企业)是否是业主们共同表决选举的;第二,要看物业费年度预算是否是业主们共同表决决定的;第三,要看每个业主是否有程序、制度来保障他们对物业管理过程的一切事情都有知情权,即对所有的文件都有“查阅、抄录、复制”的权利;第四,要看每个业主是否有程序、制度保障他们对业委会的一切事情都有知情权,即对所有的文件都有“查阅、抄录、复制”的权利,以及罢免、改选业委会的流程是否足够方便。“只有保证这几条,使权利落实在每个业主手中,那才是真正的"业主自治"”。
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