私自“住改商”属违法行权-jdb电子游戏平台

【案例】 王女士近期开办了一家幼儿英语培训机构，地址位于其购买的某小区一处房产内。为进出方便，王女士将一楼房屋临街的一面外墙，拆建成进出的大门，并悬挂了培训机构的横幅。小区的物业公司获知后表示，王女士私自拆除外墙违反了物业管理规定，在住宅内开办公司也没有得到其他业主的认可，要求其立即停止经营行为，恢复外墙的原状。

　　【分析】 在各个住宅小区内，经常有一层住户将外墙窗户拆除改成进出户门，从事经营活动；或者出租给他人从事经营活动，收取比普通住宅高得多的租金。对于这种“住改商”现象，一些物业公司或者其他业主往往基于建筑物安全考虑，诉至法院，要求住户或承租户恢复原状。

　　对于此种情况如何解决，物权法第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　那么，如何确定“有利害关系”的业主范围？“同意”是指一致同意还是多数同意？

　　徐冲律师介绍，建筑物区分所有权司法解释第十一条明确规定：本栋建筑物内的其他业主，是“有利害关系的业主”，建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。同时，该司法解释第十条规定：将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。也就是说，“同意”是指一致同意。

　　即便所有“有利害关系的业主”一致同意业主将住宅改变为经营性用房，也并不意味着业主可以任意拆改外墙。

　　在此类纠纷中，私自拆改外墙的业主经常抗辩称，我买了房子，自己拆自己的墙是正当行使权利，与他人无关。那么，业主拆改外墙是否属于正当行使建筑物区分所有权呢？

　　虞静珠法官解释，要明确该问题，必须明确划清专有部分和共有部分的界限。建筑物区分所有权司法解释对共有部分作了规定：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分等。可见，外墙并非业主自己的专有部分，属于共有部分，不能任意使用。

　　根据该司法解释的规定，业主只有基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，才不认定为侵权。而且，还不能违反法律、法规、管理规约，也不能损害他人合法权益。因此，本案中，王女士私自拆改房屋外墙从事经营活动，实际上是对小区公共秩序和其他业主对共有部分共有权利的双重侵犯，是典型的违法行使建筑物区分所有权。