宁波 很多物业纠纷有说法了
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从1994年我市诞生第一家物业管理公司以来，宁波推行物业管理至今已经整整16个年头了。
据市建委统计，截至2010年5月，全市拥有物业管理企业240家，行业从业人员3．53万余人，实施了物业管理的住宅小区（大厦、别墅区）超过1400个，享受物业管理服务的住户有62万余户。
物业管理在给市民生活带来种种便利之余，也伴生出了很多业主与物业之间的冲突，诸如小区停车、公共绿地维护、房屋维修责任、邻里纠纷处理以及物业收费透明度等等。
如何破解这些难题？6月2日，市长毛光烈主持召开市政府第81次常务会议，审议并原则通过了《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》（以下简称《实施意见》）。这个实施意见，与今年1月1日起施行的《宁波市住宅小区物业管理条例》相辅相成，对很多物业管理问题给出了解决答案。
为让大家更好地了解新条例以及实施意见，记者特地请市建委相关负责人，结合市民反映比较普遍的几件事情，作一详细解读。
物业费使用
要晒出每个环节的账单
案例：管先生投诉说，他看到小区物业公布的财务账目中，只标明了所收的物业费、停车费以及支出的人工费、维修费等，而这些收入和支出具体发生在哪些环节，却看不出来。
管先生认为，物业收支不能只公布这一些。他还质疑，物业公司自称亏损，是在为自己少提供物业服务或者提供的物业服务质量不高找借口。
解读：
每年物业公司收的钱具体用在了哪些地方？这是业主关心的重要物管问题之一。
目前，宁波有两种物业收费模式，即酬金制和包干制。简单地说，酬金制就是物业公司干了多少活，业主按事先约定的标准交多少钱，多余退还，不足补交，类似“实报实销”；包干制则一次性包干，多余不退，亏损不补。
《实施意见》明确规定，实行酬金制收费方式的物业企业，应当公布明细的物业管理各项资金的使用情况；而实行包干制收费方式的物业企业，应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。
如果业主对物业公布的物业经费收支情况有异议，《条例》规定，物业企业应当予以答复和说明；如果业主委员会或者10名以上的业主，对物业企业公布的物业经费收支情况有异议，物业企业应当作出书面答复和说明。
如果对物业企业的这些答复和说明不满意或者仍有疑问，业主委员会还可以委托审计单位进行审计，审计费用则在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。
车位出租期限
原则上一次不能超过1年
案例：因资金紧张，李先生在鄞州一小区买房时没同时买地下停车位，但开发商对小区车位“只售不租”，物业拒绝业主开车进小区。因此，他只能长期把车停在小区外的道路上。
今年1月1日《宁波市住宅小区物业管理条例》出台后，李先生第一时间找开发商理论。没想到开发商又出新招，说停车位是可以租的，但是要一次性缴清30年的租金。
李先生算了一下后很愤怒：这不明摆着上有政策下有对策吗？30年租金跟买下车位差不多价了！
解读：
这个问题现已有明确规定，即住宅小区的开发商如果以“只售不租”为由，拒绝向业主出租车库、车位造成车库、车位空置的，辖区物业主管部门可责令限期改正、给予警告，逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款。
新出台的《实施意见》还强调：“产权属建设单位的车库、车位，在没有出售前应按《条例》第三十九条规定，出租给小区业主停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租期限原则上一次不超过1年，不得以长期出租、高额收取租金为由，影响正常出租，导致车库、车位的空置。小区车库、车位停车服务费收费由同级价格和建设行政主管部门另行规定。”
此外，小区内用作停车位的地下人防工程使用也有明确规定。这类停车位应当向小区全体业主开放，不得设置专用停车位，开发商也不能将停车位出售或以专用车位形式出租。否则，辖区物业主管部门同样可责令限期改正，拒不改正的，没收违法所得并可处五万元以上二十万元以下的罚款。
小区公共绿地
不能成为“私家花园”
案例：江东有一个新小区居民集体投诉，有些底层住户把门前的公共绿地围上了篱笆变成了“私家花园”，在里面种花种草甚至种葡萄；一些顶层住户则把阁楼外的公共露台用玻璃钢封起来，做成了自家的小屋。
投诉者强烈要求物业采取拆除、清理等强制措施，恢复小区这些公共部位的原状。
解读：
不管是地面的公共绿地还是屋顶，都属于全体小区业主共用共有的公共部位。擅自占用、损坏共用部位、共用设施及附属设施，违法搭建建筑物或者构筑物，损坏公共绿化、园林设施等行为，都被明令禁止。
对于这些行为，物业履行的职责是：第一，劝阻、制止并要求行为人及时改正；第二，劝阻、制止无效或者行为人拒不改正，则及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法予以处理。
《实施意见》还进一步明确了各相关行政部门的职责分工。如对于上述案例中提到的情况，《实施意见》明确提出，城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为；对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为；按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。
交付物业前
开发商应交足物业保修金
案例：前不久，海曙有一小区的居民要求物业公司修理屋顶渗漏问题。物业公司表示，屋顶属于物业保修期内，应由开发建设单位保修，物业公司能做到的仅是帮助协调解决。
解读：
我市物业保修金制度明文规定：在保修期内，市民住的房子如果出现质量问题，而原来的建设单位又不作为时，就可以动用这笔资金进行维修。
那么，这笔保修金由谁来出？出多少呢？《实施意见》明确提出：“开发建设单位在物业竣工交付前，应当一次性向辖区物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2％的保修金（为便于计算，低、多层住宅按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积18元／平方米，中高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积22元／平方米，高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积26元／平方米计收）。”
由于物业保修金是物业保修期内物业保修的保证金，因此原则上不得动用，日常发生的保修费用应由建设单位另行支出。不过，建设单位自行保修或委托保修时，建设单位违约，或者因歇业、破产等原因不能履行保修责任，那么这时就可以启动使用保修金的程序。
同时，为保证屋面防水和外墙面渗漏8年的保修费用，原则上每年动用保修金不超过保修金总额的10％。
启动保修金的程序为：物业服务企业向业主委员会报告；业主委员会在2个工作日内核实并提出申请；辖区物业主管部门受理后，在2个工作日内复核，并通知动用保修金；每次保修金动用后，应在5个工作日内将动用数额、保修主要内容以书面形式告知开发建设单位。
开业主大会
会议经费由开发商承担
案例：郑先生购买了鄞州一楼盘的房子后，一直热心小区的公益事业。但因为缺少经费，他想联合小区居民成立业主大会的想法一再“搁浅”，并使业主们的很多事情都没法解决。
解读：
启动业主大会，以前只是业主们热心的事，可现在开发商也得操心了。
经费不足是很多小区业主委员会运作困难的一个主要原因。为此，《条例》明确规定：业主大会首次会议经费由建设单位承担。业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。
根据《条例》和我市原有的一些其他规定，《实施意见》还对上述经费的缴交标准、方式、使用和管理办法进行了两个统一：
其一，开发建设单位应当按实测的地上建筑面积的0．3元／平方米的比例（最低不少于1万元），在物业交付前向辖区街道办事处（乡镇人民政府）交纳首次业主大会会议的筹备经费，主要用于筹备业主大会、业主委员会成立期间的办公用品、会场费用等开支。
其二，辖区街道应单独列帐，独立核算；筹备经费余额可作业主大会、业主委员会换届、改选费用或按照业主大会决定用于业主委员会的其他需要。”
相关政策拾零
新房未入住要交物业费吗？
没有入住的也要全额交付物业服务费。
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳；业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80％比例交纳。
家中被盗物业公司要承担责任吗？
对于家里失窃的问题，有两件事要关注：一个是合同约定，也就是业主委员会、业主大会，跟物业管理企业签订委托合同，明确管理服务的项目内容以及一些约定；另一个是约定的遵守情况，比如物业服务企业违反了约定，没有按约定去办，造成业主的人身财产受到损害的，应当承担相应的法律责任。
这意味着，业主和物业在签订物业服务合同时都要做好约定，这是失窃后打官司、维权的依据。
停在小区里的车子被划
物业要赔偿吗？
发生这种情况，第一要看物业管理公司是否对小车负有保管的责任。有的小区在物业管理中对车辆实行了保管责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业公司就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。但如果保管是无偿的，且物业公司能证明自己没有重大过失的，可以不赔偿。
还需要解释的一点是“停车费”。这一费用是业主因占用小区公共场地而支付的费用，物业的职能只是保证车辆有序停放，双方未建立保管关系,所以一般对车辆被划伤不承担赔偿责任。但如果物业管理合同中明确发生这种情况物业要赔偿的，或者物业在提高物业收费标准时明确其中包含了对发生这种情况时的赔偿费用的，则物业服务企业是有责任给业主予以赔偿。
据市建委统计，截至2010年5月，全市拥有物业管理企业240家，行业从业人员3．53万余人，实施了物业管理的住宅小区（大厦、别墅区）超过1400个，享受物业管理服务的住户有62万余户。
物业管理在给市民生活带来种种便利之余，也伴生出了很多业主与物业之间的冲突，诸如小区停车、公共绿地维护、房屋维修责任、邻里纠纷处理以及物业收费透明度等等。
如何破解这些难题？6月2日，市长毛光烈主持召开市政府第81次常务会议，审议并原则通过了《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》（以下简称《实施意见》）。这个实施意见，与今年1月1日起施行的《宁波市住宅小区物业管理条例》相辅相成，对很多物业管理问题给出了解决答案。
为让大家更好地了解新条例以及实施意见，记者特地请市建委相关负责人，结合市民反映比较普遍的几件事情，作一详细解读。
物业费使用
要晒出每个环节的账单
案例：管先生投诉说，他看到小区物业公布的财务账目中，只标明了所收的物业费、停车费以及支出的人工费、维修费等，而这些收入和支出具体发生在哪些环节，却看不出来。
管先生认为，物业收支不能只公布这一些。他还质疑，物业公司自称亏损，是在为自己少提供物业服务或者提供的物业服务质量不高找借口。
解读：
每年物业公司收的钱具体用在了哪些地方？这是业主关心的重要物管问题之一。
目前，宁波有两种物业收费模式，即酬金制和包干制。简单地说，酬金制就是物业公司干了多少活，业主按事先约定的标准交多少钱，多余退还，不足补交，类似“实报实销”；包干制则一次性包干，多余不退，亏损不补。
《实施意见》明确规定，实行酬金制收费方式的物业企业，应当公布明细的物业管理各项资金的使用情况；而实行包干制收费方式的物业企业，应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。
如果业主对物业公布的物业经费收支情况有异议，《条例》规定，物业企业应当予以答复和说明；如果业主委员会或者10名以上的业主，对物业企业公布的物业经费收支情况有异议，物业企业应当作出书面答复和说明。
如果对物业企业的这些答复和说明不满意或者仍有疑问，业主委员会还可以委托审计单位进行审计，审计费用则在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。
车位出租期限
原则上一次不能超过1年
案例：因资金紧张，李先生在鄞州一小区买房时没同时买地下停车位，但开发商对小区车位“只售不租”，物业拒绝业主开车进小区。因此，他只能长期把车停在小区外的道路上。
今年1月1日《宁波市住宅小区物业管理条例》出台后，李先生第一时间找开发商理论。没想到开发商又出新招，说停车位是可以租的，但是要一次性缴清30年的租金。
李先生算了一下后很愤怒：这不明摆着上有政策下有对策吗？30年租金跟买下车位差不多价了！
解读：
这个问题现已有明确规定，即住宅小区的开发商如果以“只售不租”为由，拒绝向业主出租车库、车位造成车库、车位空置的，辖区物业主管部门可责令限期改正、给予警告，逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款。
新出台的《实施意见》还强调：“产权属建设单位的车库、车位，在没有出售前应按《条例》第三十九条规定，出租给小区业主停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租期限原则上一次不超过1年，不得以长期出租、高额收取租金为由，影响正常出租，导致车库、车位的空置。小区车库、车位停车服务费收费由同级价格和建设行政主管部门另行规定。”
此外，小区内用作停车位的地下人防工程使用也有明确规定。这类停车位应当向小区全体业主开放，不得设置专用停车位，开发商也不能将停车位出售或以专用车位形式出租。否则，辖区物业主管部门同样可责令限期改正，拒不改正的，没收违法所得并可处五万元以上二十万元以下的罚款。
小区公共绿地
不能成为“私家花园”
案例：江东有一个新小区居民集体投诉，有些底层住户把门前的公共绿地围上了篱笆变成了“私家花园”，在里面种花种草甚至种葡萄；一些顶层住户则把阁楼外的公共露台用玻璃钢封起来，做成了自家的小屋。
投诉者强烈要求物业采取拆除、清理等强制措施，恢复小区这些公共部位的原状。
解读：
不管是地面的公共绿地还是屋顶，都属于全体小区业主共用共有的公共部位。擅自占用、损坏共用部位、共用设施及附属设施，违法搭建建筑物或者构筑物，损坏公共绿化、园林设施等行为，都被明令禁止。
对于这些行为，物业履行的职责是：第一，劝阻、制止并要求行为人及时改正；第二，劝阻、制止无效或者行为人拒不改正，则及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法予以处理。
《实施意见》还进一步明确了各相关行政部门的职责分工。如对于上述案例中提到的情况，《实施意见》明确提出，城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为；对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为；按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。
交付物业前
开发商应交足物业保修金
案例：前不久，海曙有一小区的居民要求物业公司修理屋顶渗漏问题。物业公司表示，屋顶属于物业保修期内，应由开发建设单位保修，物业公司能做到的仅是帮助协调解决。
解读：
我市物业保修金制度明文规定：在保修期内，市民住的房子如果出现质量问题，而原来的建设单位又不作为时，就可以动用这笔资金进行维修。
那么，这笔保修金由谁来出？出多少呢？《实施意见》明确提出：“开发建设单位在物业竣工交付前，应当一次性向辖区物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2％的保修金（为便于计算，低、多层住宅按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积18元／平方米，中高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积22元／平方米，高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积26元／平方米计收）。”
由于物业保修金是物业保修期内物业保修的保证金，因此原则上不得动用，日常发生的保修费用应由建设单位另行支出。不过，建设单位自行保修或委托保修时，建设单位违约，或者因歇业、破产等原因不能履行保修责任，那么这时就可以启动使用保修金的程序。
同时，为保证屋面防水和外墙面渗漏8年的保修费用，原则上每年动用保修金不超过保修金总额的10％。
启动保修金的程序为：物业服务企业向业主委员会报告；业主委员会在2个工作日内核实并提出申请；辖区物业主管部门受理后，在2个工作日内复核，并通知动用保修金；每次保修金动用后，应在5个工作日内将动用数额、保修主要内容以书面形式告知开发建设单位。
开业主大会
会议经费由开发商承担
案例：郑先生购买了鄞州一楼盘的房子后，一直热心小区的公益事业。但因为缺少经费，他想联合小区居民成立业主大会的想法一再“搁浅”，并使业主们的很多事情都没法解决。
解读：
启动业主大会，以前只是业主们热心的事，可现在开发商也得操心了。
经费不足是很多小区业主委员会运作困难的一个主要原因。为此，《条例》明确规定：业主大会首次会议经费由建设单位承担。业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。
根据《条例》和我市原有的一些其他规定，《实施意见》还对上述经费的缴交标准、方式、使用和管理办法进行了两个统一：
其一，开发建设单位应当按实测的地上建筑面积的0．3元／平方米的比例（最低不少于1万元），在物业交付前向辖区街道办事处（乡镇人民政府）交纳首次业主大会会议的筹备经费，主要用于筹备业主大会、业主委员会成立期间的办公用品、会场费用等开支。
其二，辖区街道应单独列帐，独立核算；筹备经费余额可作业主大会、业主委员会换届、改选费用或按照业主大会决定用于业主委员会的其他需要。”
相关政策拾零
新房未入住要交物业费吗？
没有入住的也要全额交付物业服务费。
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳；业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80％比例交纳。
家中被盗物业公司要承担责任吗？
对于家里失窃的问题，有两件事要关注：一个是合同约定，也就是业主委员会、业主大会，跟物业管理企业签订委托合同，明确管理服务的项目内容以及一些约定；另一个是约定的遵守情况，比如物业服务企业违反了约定，没有按约定去办，造成业主的人身财产受到损害的，应当承担相应的法律责任。
这意味着，业主和物业在签订物业服务合同时都要做好约定，这是失窃后打官司、维权的依据。
停在小区里的车子被划
物业要赔偿吗？
发生这种情况，第一要看物业管理公司是否对小车负有保管的责任。有的小区在物业管理中对车辆实行了保管责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业公司就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。但如果保管是无偿的，且物业公司能证明自己没有重大过失的，可以不赔偿。
还需要解释的一点是“停车费”。这一费用是业主因占用小区公共场地而支付的费用，物业的职能只是保证车辆有序停放，双方未建立保管关系,所以一般对车辆被划伤不承担赔偿责任。但如果物业管理合同中明确发生这种情况物业要赔偿的，或者物业在提高物业收费标准时明确其中包含了对发生这种情况时的赔偿费用的，则物业服务企业是有责任给业主予以赔偿。