第二部分 所有权与用益物权
下面我们来看一下物权法的“所有权” 编。本编共分六章，78个条文，几乎占整个物权法的1/3，因此是非常重要的。本编内容较多，由于时间关系，不可能面面俱到，我只介绍一些与我们日常生活及审判实践密切相关的内容。
一、所有权的含义
物权法第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本条以具体列举的方式简明扼要地给所有权下了一个定义。从上述规定可以看出，所有权作为一种民事权利，它是民事主体依法对自己的所有物实行占有、使用、收益和处分，并独立支配的权利。所有权具有四项权能，这就是占有、使用、收益和处分。对于占有、使用和收益比较容易理解，我就不再多讲了。而所谓处分，是指财产所有权人对其财产在事实上和法律上的最终处理，包括事实上的处分和法律上的处分。前者如将物品消费、损毁等，后者如将自己的房屋出租、转让、设定抵押等。物权法第40条规定：“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设定用益物权和担保物权”，这实际上也是对所有物的一种处分，是给所有权设定了一种负担。在第一部分里我已经指出，所有权是一种自物权、完全物权，它是用益物权和担保物权的基础和源泉，没有所有权，也就不可能有用益物权和担保物权。所有权是神圣不可侵犯的，任何人包括国家，不经所有权人允许，或者具有法定事由并且依照法定的程序都不得侵犯他人享有的所有权。在西方法制史上有这样一个故事：1866年10月13日，当时的普鲁士国王威廉一世刚刚打赢了一场对奥地利的战争，称为“七周战争”。趾高气扬的威廉一世在大臣们的前呼后拥之下来到他在波茨坦的一座行宫。然而，在行宫前的一座破旧磨坊让他非常扫兴，他想拆除，但磨坊却不属于王室；他想赎买，磨坊主却死活不卖，威廉一世非常生气，一怒之下派人把磨坊给拆了，但被磨坊主告上了法庭。审理该案的三位法官一致裁决，被告人因擅用王权，侵犯了原告的财产权利，责令被告威廉一世在原址上立即重建一座同样大小的磨坊，并赔偿原告损失150元。这个故事被看作西方司法独立、民主法治的经典案例。这个案子的判决强调的就是财产所有权的神圣不可侵犯。在此之前，英国的一位老首相威廉·皮特在一次演讲中曾这样形容过财产权的重要性和神圣性，他说：即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威，风可以吹进这所房子，雨可以打进这所房子，房子甚至会在风雨中飘摇不定，但是英王却不能踏进这所房子，他的千军万马也不敢踏进这间门槛已经破损了的旧房子。这段话后来被概括为“风能进，雨能进，国王不能进”，它和私有财产神圣不可侵犯一道成为保护财产权的经典话语。从上面两个故事可以看出，所有权是一项非常重要的民事权利，任何人不得侵犯。那么这是不是意味着在任何时候、任何情况下所有权都不受限制呢？答案是否定的，这就是我们下面将要学习的第二个问题：征收和征用。
二、征收和征用
（一）征收
我们先来看一个案例：案例的标题是“”。在网上曾经流传这样一个帖子，题目是《》，内容是一张图片：图片的中间是一栋孤零零的二层小楼，楼房的四周是被挖成10多米深的大坑。这幅图片拍摄的是重庆市沙坪区房屋产权人杨武拒绝拆迁，开发商将他周围房屋拆除后的场景。杨武的房子建筑面积是219平方米，属于经营性用房。据当地的房产管理部门反映，这所房子是上世纪四五十年代修建的，属于旧危房。现在，周围的房子都已被拆除，该房屋四周被挖下了10多米的深坑，成了一座“孤岛”。在法院裁定“强制拆迁”的最后一天，这个在网上被称作“史上最牛钉子户”的杨武从深坑般的工地上向上爬进自己早已不住的房子，这时，距法院通知其“自行搬迁”的“最后时限”还有不到8个小时，杨武和他的妻子吴萍不慌不忙，他们不仅没有收拾房子准备拆迁，反而往屋里搬了一些煤气罐，纯净水、炒锅、床板等生活用品，准备与小楼共存亡，来抵制当地法院的强制拆迁。夫妇俩当天还在楼顶上升起了国旗，以表示他们抗拒拆迁的决心。后来经多次协商后，杨武夫妇与开发商最终达成了协议，他们选择了实物安置方案，获得了一套异地安置房和开发商补偿给他们的营业损失90万元，案件得以圆满解决。
这个案例涉及的就是我们大家都非常熟悉的拆迁问题。关于拆迁问题，我国物权法有专门规定。物权法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”根据上述规定，国家只有为了公共利益的需要，才可以进行征收，非因公共目的，不得动用征收权，同时征收必须经过法定的程序，并且要按规定给予被征收人、被拆迁人以合理补偿。关于什么是公共利益，物权法并没有做出明确规定，根据全国人大法工委的同志介绍，当时之所以不对公共利益作出规定是因为：在不同领域内，在不同情形下，公共利益是不同的，情况相当复杂，物权法难以对公共利益作出统一的具体界定。因此，公共利益问题被人们称为“物权法不能承受之重”。梁慧星教授认为，所谓“社会公共利益”，是指全体社会成员的直接利益，例如公共道路交通、公共卫生、灾害防治、国防、科学及文化教育事业，以及环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护等等都属于社会公共利益。判断是否属于社会公共利益时，特别要注意，只有全体社会成员都能“直接”享受的利益，才属于“社会公共利益”，否则不属于公共利益，比如有些地方政府搞的建设经济开发区、科技园区，虽然可以使社会成员“间接”得到利益，但它们仍然属于“商业目的”的开发，而不属于社会公共利益。
在我国，由于公共建设任务繁重，相比其他国家和地区来说，征收较多一些，在征收集体所有的土地和城乡居民房屋的过程中，侵害群众利益的现象时有发生，社会普遍关注，物权法对此也特别关注，明确规定了征收必须是为了公共利益的需要，并且必须依照法律规定的权限和程序才可以进行，同时要给予征收补偿。过去，我们在征收问题上存在很多问题，最突出的方面表现在补偿标准偏低，而且存在随意克扣补偿款的现象。例如，湖北省襄荆高速公路荆州段给农民的安置补助费是每亩500元，仅为法定最低标准4，800元的10.4%。浙江省上虞市2000年土地出让收入为2.19亿元，可付给农民的征地补偿费仅为可怜的591万元，只占总数的2.7%。而且，征地补偿费还经常被层层克扣，湖北省襄荆高速公路征地补偿费拨下来后，被省襄荆公路指挥部克扣837万元、被荆门市指挥部克扣1，502万元、被荆门市东宝区克扣190万元、有关乡镇共克扣1，192万元，这笔补偿费还没有发到农民手中就已经被截掉了45%。这个问题在物权立法过程中引起了领导的重视，在物权法中也得到了很好地解决。对于那些非因公共利益的需要，例如为了商业目的的经济开发，只能由开发商与被拆迁户进行协商，双方签订拆迁补偿合同后才能进行，绝对不能打着征收的幌子借助政府权力，随意剥夺普通百姓的私有财产。
（二）征用
关于征用问题，物权法第44条作了如下规定：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序，可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给于补偿。”征用实际是国家强制使用单位、个人的财产。它没有必要征得所有权人的同意，在国家有紧急需要的时候就可以直接适用，但是必须依照法定权限和程序来进行。例如春节前，我国南方部分地区遭受了百年不遇的冰冻雨雪灾害，为了抢险救灾，国家就可以依法定权限和程序征用有关单位和个人的财产。征用和征收比较容易混淆，长期以来，我国在法律上对这两个概念也一直未作出严格的区分，常常发生混用，因此有必要对它们进行比较。
（三）征收与征用的区别
根据物权法的规定，征收和征用的区别表现在以下四点：一是目的不同。征用必须是基于救灾、抢险等紧急需要，迫不得已才采用，而征收则不以紧急状态的存在为适用前提，即使不存在紧急状态，出于公共利益的需要也可以进行征收。二是适用对象不同。征收主要适用于不动产，而征用既适用于不动产，也适用于动产。三是是否移转所有权不同。征收是对所有权的一种剥夺，征收后物的所有权发生移转，征用只是在紧急状态下强制使用单位、个人的财产，紧急状态结束后，被征用的财产要返还给被征用的单位和个人，因此不存在被征用物的所有权移转问题。四是补偿方面不同。因为征收要转移被征收物的所有权，所以物权法对征收规定了具体的补偿办法，任何征收都要依法给于补偿，其补偿的标准也要高，而关于征用的补偿，物权法则没有规定具体的补偿办法，实践中一般是由双方依据法律协商来确定，而且由于征用不移转所有权，它的补偿标准也要低一些。
三、国家所有权和集体所有权、私人所有权
第五章以《宪法》中关于经济体制的规定为基础，分别规定了国家所有权、集体所有权和私人所有权，这与其他国家立法相比较，属于最具有中国特色的部分。国家所有权、集体所有权和私人所有权的分类是按照主体不同进行的分类，三种所有权之间的区别，主要表现在主体、标的和权利内容等方面。
（一）所有权的主体
1、国家所有权的主体。顾名思义，国家所有权的主体是国家，即中华人民共和国，物权法虽然规定了国家所有的财产属于国家所有即全民所有，但其所有权人并不是全体人民，而是国家。因此，国家所有权的主体具有明确性、唯一性和统一性。包括国务院在内的各级国家机关，都只是代表国家行使所有权，并不是国家财产的所有权人。当然规定单一的国家所有权主体有时候也会遇到麻烦，有这样一个案例：我国某地区一个国有企业向埃及出口羊肉，由于这些羊肉上没有阿訇所作的标志，被埃及方面看作不洁之物扔进了大海。随后埃及方面向我国该出口企业索赔，被我国该出口企业拒绝。埃及方面就申请埃及法院将我国某远洋运输公司的巨型集装箱货轮扣押。埃及法院扣押我国远洋运输公司货轮的理由是，该羊肉出口企业是中国国有企业，中国的远洋运输公司也是中国的国有企业，依据中国法律，这两个企业的所有权主体是同一个，所以远洋运输公司的财产可以用来承担羊肉出口企业的责任。从这个案例可以看出，固守单一的国家所有权主体理论有时很难自圆其说，在国际上也是寸步难行的。
2、集体所有权的主体。所谓集体是指劳动群众集体，包括农民劳动群众集体和城镇劳动群众集体。因此，集体所有权的主体具有多样化，物权法第59条第1款规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”，农民集体所有权由村集体经济组织、村民委员会、村民小组等代表本集体行使，但他们并不是所有权人。另外，根据物权法第61条的规定：“城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，城镇集体所有权的主体是“城镇集体”。举个例子来说，村民甲与村委会签订承包合同承包本村的土地一块，由于甲进城到某城镇集体企业打工，全家迁入城镇居住。村委会决定收回承包的土地，甲不同意，双方发生了纠纷。村委会强行将土地发包给本村另一村民乙，乙在土地上种植了经济作物，效益很好。后来该土地被征收为国有土地，村民大会在决议土地补偿费的分配时没有考虑甲，甲就此将村委会及乙告上了法庭。由于甲光忙于打官司，在本单位请假、旷工较多，被单位予以除名，甲又就该问题向仲裁委申请了劳动争议仲裁。在这个案子中，存在两个集体所有权的主体，一个是甲原所在的本村集体，一个是其后来工作的城镇集体企业，村委会只是其本村集体的代表，并不是集体土地的所有权人。
3、私人所有权的主体。广义的私人所有权，包括自然人、法人和其他社会团体的所有权，因此它们的主体相应的也应该为自然人、法人和其他社会团体。狭义的私人所有权，仅指自然人所有权，主体为自然人。
（二）所有权的标的
1、国家所有权的标的。分为专属标的和非专属标的。
根据物权法的规定，国家所有权的专属标的包括：（1）矿藏、水流、海域；（2）城市的土地；（3）野生动植物资源；（4）无线电频谱资源；（5）国防资产。根据物权法第41条的规定：依照法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。如果当事人以专属于国家所有的财产为标的签订买卖合同，根据《合同法》第52条第（5）项的规定，该合同因违反法律的禁止性规定而无效，不能发生取得国家所有权的效果。比如，甲在自己家的院子里发现有金矿，于是甲找到乙，把发现金矿的事情告诉了乙。乙让甲不要再告诉别人，并和甲商量由他来开采金矿，利润四六分成，甲答应了，双方签定了书面合同。在这个案例当中，由于金矿是专属于国家所有的矿产资源，根据物权法第41条的规定，任何单位和个人都不能取得该金矿的所有权，因此甲和乙所签订的合同因违反了法律的强制性规定而无效。同样，对于专属于国家所有的财产，也不适用物权法中关于善意取得的规定。
国家所有权的非专属标的包括：（1）农村和城市郊区的土地；（2）森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源；（3）文物；（4）铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施；（5）其他标的。
2、集体所有权的标的。物权法第58条明确列举了属于农民集体所有的不动产和动产，包括：（1）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（2）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（3）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（4）集体所有的其他不动产和动产。可见，集体所有权的标的包括专属于国家所有之外的各种物，只要该物为集体所有。
3、私人所有权的标的。法律没有明文禁止私人所有的财产都可以成为私人所有权的客体。物权法所列举的自然人所有权的标的包括：（1）合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产；（2）合法的储蓄、投资及其收益等。
（三）所有权的权利内容
1、国家所有权的内容。物权法规定，国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。另外，物权法对国家机关、国家举办的事业单位以及国家出资的企业的所有权行使问题都有明确的规定，大家可以看一下物权法第53条至第55条，我就不再具体讲了。根据物权法第56条的规定，国家所有权受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏国家财产。
2、集体所有权的内容。集体所有权由所有权人行使，或者由所有权人交由其代表行使。农民集体作出相关决定，应当坚持成员自治原则，相关事项由成员决定。根据物权法第59条第2款的规定，下列事项依照法定程序经本集体成员决定：“（1）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（2）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（3）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（4）集体出资的企业所有权变动等事项；（5）法律规定的其他事项。农民集体成员议决处分集体财产属于法律行为，应当适用民法通则关于法律行为的一般规定，同时参照合同法的相关规定。
集体财产所有权由集体经济组织，或者村民委员会、村民小组等代表集体行使。物权法第63条第2款规定：“集体经济组织、村民委员会、或者其负责人作出决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”在物权法颁布之前曾有这样一个案例：某村村委会主任赵某为了敛取钱财，便把村里的部分耕地卖给了他人。部分村民不满，便联名到法院起诉，法院最后以主体不适格为由驳回了他们的起诉。败诉的村民不满，法官解释说因为土地属于村集体所有，应由村委会代表村集体行使权利。村民进一步追问村委会应由谁出面起诉时，法官只好回答说应由村委会主任。这个案例中侵占集体财产的恰恰就是这个应该代表村委起诉的村主任赵某，当然他是绝对不会起诉自己的。在物权法颁布之后，这个问题就可以解决了，这时权益受侵害的村民就可以自己的名义向法院起诉，请求撤销村委会或其负责人的决定。
3、私人所有权的内容。私人所有权由自然人、法人和其他社会团体等所有权人行使。所有权人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢和破坏。这一点我就不再多讲了。
四、业主的建筑物区分所有权
（一）建筑物区分所有权的含义
对于什么是建筑物区分所有权，大家可能不是很了解。我们现在大多居住在楼房单元里，一座楼房从外观上看是一个整体，但该楼房通过一层层的纵横切割，被分割成一个个独立的居住单元，这每一个居住单元尽管从物理上不是一个独立的物，但从法律上我们却可以设立一个个独立的权利，这家是张三的，那家是李四的，这样我们对其中每一个居住单元及其共有部分所享有的权利就是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权包括三部分，一部分是对其建筑物内的独立空间如客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等享有的专有部分的所有权，另一部分是对楼梯、过道、房顶、外墙面及公用设施等共有部分享有的共有权，第三部分是对共有部分所享有的共同管理的权利。物权法第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
（二）专有部分所有权
所谓专有部分所有权，简称专有权，是指区分所有人（业主）对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。刚才我们已经了解了，业主的建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共有部分所有权和共同管理的权利三部分组成的，在建筑物区分所有权的三个组成部分中，专有部分所有权具有主导性，是区分所有权的核心，专有部分转让的，业主对共有部分的共有权和共同管理的权利一并转让。例如，我们通过买卖取得一套楼房产权的时候，我们就不仅取得对该房屋专有部分的所有权，同时我们还取得了对该房屋共有部分的共有权和共同管理的权利。同样，如果我们要卖出该房屋，那么与该房屋相关的共有权和共同管理的权利也要随同专有部分所有权的转移而一并转移。业主归专有部分虽然享有独立的占有、使用、收益和处分的权利，但是业主在对专有部分行使权利的时候要受到一定的限制，不能危及建筑物的安全，也不得损害其他业主的合法权益，我们都看过黄宏、巩汉林演的小品《装修》，在这个小品中黄宏一开场有句很经典的台词“东风吹，战鼓擂，装修离不开黄大锤。砸了这家砸那家，让我砸谁我砸谁。”他饰演的装修工“黄大锤”，在给业主安装壁橱时，把人家和邻居家共有的墙壁砸透导致漏水、漏电，这样不仅损害了其他业主的合法权利，也危及到了整个建筑物的安全。有这样一个案例，王某在某小区了买了一套房子，由于他嫌卫生间太小，就突发奇想，把靠近卫生间的一间卧室改造为卫生间，这样他家的卫生间倒是宽敞了，但楼下的邻居却受不了了，就找上门来。原来王某在改造卧室的时候，不小心损坏了地面，开始往楼下渗水，还发出一股难闻的气味。邻居让王某改正，最后双方动了官司，法院裁定王某限期改正，恢复卧室原状。在这个案例中，王某就违犯了不得危及建筑物的安全和损害其他业主合法权益的义务。另外，有的业主看到自己住宅位置比较好，闲着有点可惜，就想把它改为商业用房，如开个小商店赚点外快等，这就是所谓的“住改商”问题，这也是为物权法所不允许的。物权法第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”物权法为什么要作上述限制性规定呢？这是因为住改商后，噪杂的商业环境往往会带来来往人员复杂，电梯、停车位拥挤，或者噪音、脏物、污水等的污染等，破坏小区的居住环境和生活安宁。
（三）共有部分共有权
所谓共有部分共有权，是指区分所有人（业主）依据法律、合同以及管理规约，对建筑物的共用部分、建设用地使用权、小区内的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。物权法第72条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”建筑物区分所有权中的共有部分包括三部分：（1）建筑物的基本构造部分，如支柱、楼顶、内外承重墙、外墙面等；（2）建筑物的共有部分及附属物，如楼梯、走廊等，配套设施如车位、车库等，道路、绿地、物业服务用房等；（3）仅为部分区分所有权人共有的共有部分，如各楼层之间的楼板，相邻两家共用的墙壁等。有些开发商在出售房屋时，对顶楼的住户附赠楼顶，这是不合适的，因为楼顶属建筑物的构造部分，属全体业主共有，开发商属无权处分。对于共有部分，物权法还专门对小区道路、绿地、车位、车库的归属与使用进行了规定。
1、建筑小区内的道路、绿地归属
目前，建筑区划内的道路、绿地、公共设施、物业服务用房和其他公共场所的所有权归属不明，导致业主与开发商、物业服务公司之间纠纷不断，矛盾很大，物权法对此作了明确规定。物权法第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”根据上述规定，建筑区划内的道路、绿地原则上归业主共有，但也有例外，但建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，作为建筑物的附属设施则归业主共有。有这样一个案例：2003年9月，某甲和乙房产公司签订商品房买卖合同后，购买了一套底楼住房。10月，受乙房产公司委托行使管理权的丙物业公司与某甲签订了前期物业管理服务协议。房屋交付后，某甲将住房花园的院墙拆除，向外扩建至路边并另垒了院墙。丙物业公司发现后予以制止，某甲不听制止继续建造院墙，丙物业公司于是就派人想把甲建的院墙推倒，双方发生了冲突。物业公司向法院提起诉讼。法院最后判决某甲拆除自行搭建的院墙，将花园院墙和公共绿地恢复原状。在这个案子中，某甲不顾物业公司的反对占用了公共绿地，实际上侵害了所有业主对该绿地的共有权利。这不但是非常自私的一种表现，而且也违反了物权法的规定。
2、车位、车库的归属与使用
物权法第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”我们大家可能都遇到过关于车位的归属和使用纠纷问题，我现在居住的那个小区，由于地方太狭窄，一到晚上都停放了许多车辆，给小区内的居民出行带来不便。由于管理混乱，许多小区附近的居民也到小区内停放车辆，有时候小区内的居民只好把车辆停放在小区大门外的路边，有很多车的车牌都被人偷过，很不安全。实际上按照物权法第74条的规定，小区内规划用于停放汽车的车位应当首先满足小区内业主的需要。关于车位、车库的归属，当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式来约定。对于那些占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，因为这些道路、场地等是属于业主共有的。因此，小区外的居民是没有权利长期到不属于自己的小区内停放车辆的，更不应该和小区内的业主争抢车位。
（四）业主的管理权
业主不仅对自己单独所有的房屋享有专有所有权，对小区内的楼梯、过道、外墙面、公共设施等享有共有的权利，而且还对共有部分享有共同管理的权利。业主管理权的内容包括：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理的其他重大事项。根据物权法第76条的规定，以上事项由业主共同决定，其中第5项、第6项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上，并且人数占总人数2/3以上的业主同意，其他事项经专有部分占建筑物总面积的过半数，并且人数占总人数过半数的业主同意。
那么业主通过什么机构来行使共同管理的权利呢？物权法规定了小区内的三个机构，业主就通过这些来行使权利，这三个机构分别为业主大会、业主委员会和物业机构。（1）业主大会是业主的自治组织，由全体业主组成，这是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。（2）业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会的决定履行管理的职责。业主委员会由业主大会选举产生，房地产开发商成立的业主委员会由于没有经过业主大会的选举，因此不是合法的机构，我们作为小区内的业主有权将他们换掉。
有这样一个案例：2003年6月，张某搬进了在某小区新买的住宅。住进去没有多久，张某就发现小区草坪被破坏了几十处，而且小区内经常停电、停水，煤气至今没有开通，暖气也只是个摆设。张某和许多业主认为小区的物业不合格，从2004年5月起，张某就拒绝交纳物业费，因而张某和许多业主都被小区内的物业公司告上了法庭。张某等人就在法庭审理过程中向小区内的所有业主发放了1000多份调查问卷，结果大多数业主对物业的服务不满意，并且有2/3的业主认为，现在的业主委员会不是选举产生的，要求重新选举业主委员会，然后换掉物业公司。因此，张某等人就组织召开了小区内全体业主参加的大会，选举了新的业主委员会，并重新招聘了新的物业公司。
在上面的案例中还涉及到一个问题，就是业主大会有权选任和解聘物业公司或其他管理人员。我们作为小区内的业主可以自己管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务公司或者其他管理人管理。对房地产开发商聘请的物业公司或者其他管理人，业主有权依法更换。现在有很多小区内的物业管理人员摆不正自己的位置，认为自己才是小区的主人，是管理者，我们全体业主都必须听从他们的指令，他们随意地给我们断水、断电，似乎自己可以凌驾于我们之上，这是完全错误的。根据物权法第82条的规定，物业公司或其他管理人都是根据我们业主的委托来进行管理的，我们才是小区的真正主人，他们和我们之间的关系就是委托和被委托，监督和被监督的关系，他们必须接受我们的监督，如果干的不好的话，我们完全有权利将他们换掉。现在随着法律意识的增强，有很多小区都依法更换了原物业公司，聘请了新的物业公司，但老物业公司并不甘心退出，他们要么赖在原地不走，要么就是搞些破坏，给新物业公司留下一个烂摊子。在上海有这样一个案子，2003年10月，创世纪花园经过2/3业主同意之后，采取公开招标方式招聘了新的物业管理公司，新物业公司与老物业公司签订了协议，约定在2003年11月底完成交接，但直到2004年的2月份，老物业公司不但没有按期彻底退出，而且小区内的部分电线被挑断，灯泡被卸掉，一些花盘失踪，防盗安全门的ic卡被带走，电梯和监控室内的报警电话线路短路，保安系统处于瘫痪状态。像这种落选的物业公司临走时采取非理智的破坏措施的，不仅在上海，全国各地都有不少。当然，他们进行了破坏应当负侵权责任，这是不言自明的。
（五）小区内的维修资金、费用分摊及收益分配
物权法第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”我们在买商品房的时候都交纳了数额不低的维修资金，我在买房子的时候就缴纳了5000多元的维修资金。这部分钱据说是用于楼房公共设施的维修，但我们从来就没有见过他们进行维修。我见过这样一个案子：业主杨某、齐某等72人先后购买了甲房地产开发公司开发的商品房，按照约定每户业主每套房屋要缴纳维修基金3000元到5000元不等，该基金须专用于电梯的维修。协议签订后，杨某、齐某等业主按约定交纳了上述款项，但甲房地产开发公司收取上述维修基金后，并没有将该款项交给当地的房产行政管理部门代管，而是自行管理和使用，并且从未公布维修基金的使用情况，引起业主的强烈不满。后来杨某、齐某所在的物业小区另行选聘了物业公司，在进行交接时甲房地产开发公司张贴汇总表，声称电梯维修基金已经全部使用完毕。在这个案子当中，甲房地产开发公司的做法是完全错误的，因为建筑物的维修基金是属于业主共有的，房地产开发公司没有权利自行决定其使用情况，并且维修资金的筹集、使用情况应当公布。
还有这样一个案例：某小区内共有50户居民，该小区有沿街楼房一处。物业公司与某广告公司协商，由广告公司长期租赁该楼房临街的外墙面设置户外巨型广告牌，广告公司每年向物业公司交纳使用费2万元。这些费用收取后都被物业公司的四个管理人员私分了。有一天，该小区内的下水道被堵，疏通需2000元。该物业公司的管理人员就到每户居民家中强行要求交纳50元的疏通费，否则给予停水、停电，引起小区大多数居民的强烈不满，他们认为小区内的公共设施的费用分摊，应该按照每户住宅的面积大小来确定，不能按户平均。再说，物业公司将该沿街楼的外墙面出租所得租金，应当用于小区内公共设施的维修，因为这些租金是属于小区业主共有的，于是双方发生纠纷。事实上，根据物权法第80条的规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”在上述案例中，关于小区内设施的费用分摊及收益分配等事项，首先可由当事人自行约定，如果没有约定或约定不明确的，不能按照每户平均分摊或分配，应该按照每户房屋的面积占整个小区总面积的比例来确定，因小区公共设施带来的收益应当属于全体业主共有。
五、相邻关系与地役权
（一）相邻关系
1、相邻关系的定义
所谓相邻关系是指相互毗邻的两个以上不动产权利人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。它是相邻不动产的权利人基于相邻不动产的利用而发生的关系，是所有权的限制或延伸。相邻关系产生的原因很多，种类复杂。根据我国物权法的规定，可以区分为两大类型：一类是提供积极便利的相邻关系，如用水、排水、通行等积极为邻人提供便利的关系；另一类是消极不作为的相邻关系，如不得违反规定堆放有害物质，不得危及相邻不动产的安全等。
2、相邻关系的具体种类
（1）因用水、排水产生的相邻关系。水是非常重要又相对短缺的资源，任何人都离不开它。在我们的日常生产生活中，因用水、排水产生的纠纷相当多，因此，有必要通过法律对因用水、排水发生的相邻关系作出规定，以便引导人们正确地处理这些关系。物权法第86条规定：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。”同时由于水有“自高而下，由远及近”的自然属性，所以对于自然流水的利用和排放应当尊重自然形成的流向，高地段的相邻人不得独自控制水流，断绝低地段的用水，低地段的人也不能擅自修坝堵截，使水倒流，影响高地排水。在我们老家那个地方，水比较少，灌溉用水主要靠村边仅有的一条水渠供给，过去每年春上小麦浇水时，村里都会因争水而发生纠纷，高地段的人都想独占水源，而到了夏季雨水较多的时候，水患成灾，低地段的人又不想让高地段的人通过自己的承包地排水，因此经常发生纠纷。实际上，如果大家都别光想着自己，正确处理因用水、排水而发生的相邻关系，合理用水、排水，这些纠纷就都可以避免了。
（2）因通行所产生的相邻关系。这是一种传统的相邻关系，原则上不动产权利人有权禁止他人进入其土地等不动产，但由于现实生活中，有些土地在别人土地的包围之中，与公共道路隔绝，或者与公共道路高低悬殊，无法直接到达，或者需翻过山崖等过于危险，因此有必要利用相邻的土地通行。在这种情况下，不动产的权利人就应当允许邻人因通行而利用其土地，并为他们提供必要的便利，而不能从中加以阻挠。物权法第87条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”该条就是对因通行所产生的相邻关系进行的规定。有这样一个案例：王某、张某是邻居，两家的房屋中间有一条南北走向的夹道，张某须通过这条夹道进出其后排房屋。根据土地管理部门的登记，该夹道的土地使用权归王某。2007年10月份，王某以该登记为由将夹道封住，并堆放了一些建筑垃圾，不让张某通行。张某认为，该夹道是其后排房屋的必经通道，王某封锁夹道，致使其只得在前排房屋上凿洞进出后屋，妨碍了其通行，在交涉不成的情况下，向法院提起诉讼。法院审理后认为：作为不动产的相邻各方，王某、张某应当按照方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，虽然双方毗邻的夹道土地使用权归王某，但该夹道为张某进入其后排房屋的必经通道。王某行使使用权时不得妨碍张某在此夹道的通行权，判决让王某清除垃圾，让张某通行。该案中，王某擅自将夹道封住并堆放建筑垃圾不让张某通行的行为，侵犯了张某的相邻必要通行权，法院判决王某清除垃圾以保证张某的通行权是正确的。
（3）因建造、修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻关系。物权法第88条规定：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”因建造、修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻关系，主要存在两种情况：一是因为建造、修缮建筑物需要利用相邻不动产，相邻另一方应当提供必要的便利，例如建造房屋时，需要在相邻的不动产上搭建脚手架或堆放必要的建筑材料，这时相邻方就应当提供必要的方便。我们曾经审理过这样一个案子：原告的家与被告闲置的一套房屋前后相邻，两家关系一直闹的很僵。有一年，原告要翻盖自己的房屋，需要利用被告的院子堆放材料并进行施工，原告厚着脸皮找到被告，希望被告能提供些方便，结果讨了个没趣，被告不仅不答应，还把自己家的院子上面用遮阳网遮上，不让原告方通过他的院子进行施工。原告无奈只好起诉到法院，要求判决被告给其建房提供必要的便利。我们经过审理，认为双方是邻居，应本着有利生产、方便生活的原则正确处理相邻关系，原告翻盖房屋，被告应提供必要的便利，判决原告胜诉。二是铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，例如相邻两间房屋中的一间房屋的户主，发现其煤气管道漏气，为了对管道进行检查和维修，他就需要相邻的另一方的配合，允许专业检修人员进入其屋内，检查其室内的管线是否存在故障或其他问题，这时另一方就应配合并提供便利。
（4）因通风、采光而产生的相邻关系。先来看一个案例：甲和乙两家是前后邻居，乙住在甲的北面，两家房屋相距5.8米。有一年的3月份，甲要翻盖房屋，准备在原来的宅基上建造两层9.2米高的楼房，就找到乙协商。乙表示，按农村风俗，前房不能高出后房，自己的房屋是4.8米，看在多年邻居的份上，前后可以一样。甲虽然口头上答应，背地里却趁着乙外出做生意之机，强行超建。在上层已建到3米高的时候，乙听到信后赶回来，他以该房屋建成后会影响到自己的房屋采光为由加以阻止，但甲认为，在自己的宅基上建房，想盖几层就盖几层，谁都无权干涉。经多次劝说无效，乙只好起诉到法院。在这个案例当中，作为相邻的一方甲在修建房屋的时候，没有保持适当的高度，妨碍了邻居房屋的通风和采光，违反了法律关于相邻关系的有关规定。我国物权法第89条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。通风、采光不仅是维持人们基本生产生活的需要，也是最低限度的生活条件。根据物权法第89条的规定，相邻一方违反有关规定，修建建筑物，影响他人通风、采光的，受害人有权要求停止侵害、恢复原状或赔偿损失。
（5）保护环境产生的相邻关系。物权法第90条规定：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。该条规定的就是因环境保护问题而产生的相邻关系。在我们日常生活中，因噪声、污染物、光等引起的相邻纠纷非常普遍，如一些商店使用高频率的音像器材招揽顾客，由于高音喇叭声音太高，严重影响周围群众的生活。又如相邻一方在修建厕所、粪池、污水池时，没有与邻人的建筑物保持适当的距离或采取相应的防范措施，导致污染等。有这样一个案例：田某与刘某是邻居，田某家有一粪池裸露在外边，每到夏天，该粪池就散发出浓浓的臭气，在几百米外都能闻到，并且苍蝇蚊子嗡嗡乱转，刘某无法忍受，就多次劝说田某把粪池封上，以免影响周围环境。可田某认为粪池在自己家门口，又是在农村，对环境要求没那么严格，就没有理会刘某。刘某只好诉讼到法院。本案中田某的行为已严重影响了周围环境和邻人的正常生活，因此应承担相应的法律责任。当然对于那些轻微的、正常的声响、震动、气味以及炊烟等，相邻他方则应该予以谅解，不能借口相邻关系而予以制止。
（6）因挖掘土地、建造建筑物等发生的相邻关系。物权法第91条规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。例如，相邻一方在自己的土地上挖水沟、水池、水井和地基等时，应注意对方房屋、地基以及其他建筑物的安全。一方的建筑物有倒塌的危险，严重威胁对方的人身、财产安全时，对方有权请求采取措施消除安全隐患。在挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等时，如果有可能危及邻人的安全，邻人无需证明已实际发生损害，只需要证明存在着这种威胁，就可以要求对方停止侵害行为。
以上六种为具体的相邻关系。当然，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产时，应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害；如果造成了损害，就应当给予赔偿。
（二）地役权
1、地役权的定义
地役权是用益物权的一种重要类型，所谓用益物权就是指权利人对他人所有的不动产或者动产依法享有占有、使用和收益的权利。我国物权法规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。其中地役权是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。在地役权法律关系中，需要存在两块土地，一块是需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称需役地，另一块是提供给他人使用的土地，称为供役地。例如，甲、乙两家的承包地相邻，甲为了节省时间，使自己通行方便，想借用乙的承包地通行。于是，甲乙约定，甲向乙支付使用费，乙允许甲通行，为此双方达成书面协议，在乙的承包地上设立了通行地役权。这时，甲地称为需役地，乙地称为供役地。
2、地役权的特点
地役权具有如下特点：
第一，地役权是利用他人的不动产。利用他人的不动产并不以实际占有该不动产为要件，而是对他人的不动产设置一定的负担，这种负担主要表现在：一是容忍义务，如允许他人在自己的土地上通行，从而使自己使用土地的权利受到某种限制；二是不妨害地役权人行使权利的义务。物权法第159条规定：“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。”
第二，地役权设立的目的是为了提高需役地的效益，增加需役地的利用价值。这种效益既包括生活上的便利，也包括经营上获得利益，还包括非财产利益，如眺望地役权。但是，需役地的权利人在取得地役权，提高需役地效益的同时，也应当履行一定的义务，一是按照合同约定的利用目的和方法利用供役地；二是尽可能减少对供役地权利人物权的限制。
第三，地役权是按照合同由当事人约定设立的权利，这一点不同于因相邻关系产生的权利，因为后者是由法律直接规定的。
3、地役权的从属性
地役权作为一种为需役地的便利而产生的用益物权，与需役地的关系极为密切，由此产生了主从权利的关系，即地役权从属于需役地的使用权，与需役地的所有权或者使用权共命运，它必须与需役地的所有权或者使用权一同转移，而不能与需役地分离而单独转让，也不得单独抵押。这就是地役权的从属性。物权法第162条、第164条以及第165条规定了地役权的从属性，大家可以看一下条文，我就不再具体讲解了。我们来看一个案例：甲为了自己的房屋采光方便，与乙房屋设定了采光地役权，约定乙的房屋不得修建二层以上建筑，并办理了登记。后来甲将自己的房屋卖给了丙，乙就在自己的房屋上修建了三层小楼，丙要求乙去掉一层，遭到乙的拒绝。乙认为，地役权是他和甲设定的，外人不能享有。按照物权法的规定，地役权与需役地共存亡，需役地既然已转让给丙，为需役地而设定的地役权也当然转让给丙，除非当事人双方在设立地役权合同时另行约定。所以丙的主张是成立的。
4、地役权的不可分性
地役权除具有从属性外，还具有不可分性。所谓不可分性，是指地役权存在于需役地和供役地的全部，不得分割为各个部分或仅仅为一部分而存在。物权法第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”第167条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”例如，甲和乙夫妻共有一块承包地，在丙的承包地上设定了通行地役权，后来甲、乙二人离婚，并对该承包地进行了分割，这样原来为甲、乙共有的承包地设定的通行地役权，对两人分割后取得的承包地仍然存在。但是，如果甲、乙两人中只有一人的承包地涉及该通行地役权的，则只对甲或乙中的一人继续有效。同样，如果丙的承包地被分割成两块，分别让丙的两个儿子丁和戊取得，那么甲、乙共有的地役权继续存在于分割后的承包地上，但是，如果该地役权只涉及丁或戊中一人的承包地，则仅在该土地上继续存在通行地役权。
5、地役权的设立与登记
关于地役权的设立问题，物权法第157条对其设立方式及内容都有明确规定，根据该条的规定，当事人应当以书面形式订立地役权合同。地役权自该合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记，未经登记，不得对抗善意第三人。由此可见，我国物权法关于地役权设立登记采取了登记对抗主义，登记并非地役权设立的生效要件，而只是其对抗要件，不登记不得对抗善意第三人。例如，甲公司从他人手中取得位于市中心广场附近的一块土地使用权，并建造了高层观景住宅楼。该地前边有一所学校，为了防止学校日后建造高楼挡住自己的观景视野，甲以每年向该学校支付10万元的补偿费作为对价，与学校约定在30年内不得在校址兴建高层建筑。合同签订后双方没有办理地役权登记。一年后学校搬迁，将房屋全部转让给某房地产开发商，但没有向开发商提及自己与甲之间的约定。开发商购买该学校后就建起了高层住宅。甲要求他立即停止兴建，遭到开发商的拒绝后，甲便到法院提起诉讼。按照物权法的规定，法院不能支持甲的主张，因为本案中双方虽然签订了地役权合同，但没有登记，学校转让土地又没有告诉开发商该土地上设立有地役权，因此，开发商的合法权益应受保护，甲公司只能根据合同，要求学校承担违约责任，而无权要求开发商停止兴建高楼和承担责任。
（三）地役权和相邻关系的区别
通过以上分析，我们可以看出，地役权和相邻关系极为相似，二者都是为调和不动产利用过程中权利人之间的冲突，内容有重叠或交叉之处，如排水、通行、通风、采光等涉及权利的扩张、限制和容忍。但他们之间也有重要的区别，这种区别表现在以下七个方面：
第一，权利的性质不同。相邻关系不是一种独立的民事权利，更不是一项独立的他物权，而属于所有权的内容，是基于所有权的内容而产生的最低限度的扩张和限制；地役权则是一项独立的权利，是一种独立的用益物权，其主要功能在于弥补相邻关系的不足，在相邻关系无法调节时，可通过约定加以弥补。
第二，二者产生的依据不同。相邻关系基于法律的直接规定而产生，是法律要求一方必须要为另一方提供便利。而地役权则是基于双方当事人的合同约定而产生，并不因需役地与供役地的存在而当然产生。
第三，二者的目的和内容不同。地役权的设立是为了使所有权人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准；而相邻关系的规定是为了调和不同所有权人之间的权利，对其各自权利给予一定的限制，使大家共同方便使用，这是为了达到使用的最低标准。
第四，相邻关系以不动产相邻为前提条件。两块地或两个建筑物必须相互毗邻才产生相邻关系，而需役地与供役地不以相邻为条件，甚至可以相隔的比较远。
第五，经济效益不同，也就是是否有偿取得不同。由于相邻关系是对当事人利益需要的最低限度的调整，是基于所有权内容产生的效力的当然扩张，所以其行使时只要不造成邻人的损失，通常都是无偿的，而地役权可以是无偿的，也可以是有偿的，而大多数情况下都是有偿的。
第六，对抗性不同。相邻关系是基于不动产的自然需要而产生的，不因所有权人或使用权人的改变而改变，所以相邻关系具有对抗第三人的天然属性。而地役权主要是源于当事人的约定，只有经过公示以后才能取得对抗第三人的效力，不经过登记不能对抗善意第三人。
第七，受到损害后的救济请求不同。相邻关系受到损害后不能直接以相邻关系为基础，提出损害赔偿诉讼，而应当提起所有权的行使受到妨害之诉，而地役权受到损害以后权利人可以直接提起地役权受到损害的请求之诉。
六、共有制度
（一）共有的类型
所谓共有是指两个或者两个以上的单位或者个人对同一不动产或者动产享有所有权。共有分为按份共有和共同共有两种，按份共有是指共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权；而共同共有是指各共有人根据共同关系，不分份额地共同享有对共有财产的所有权。共有的种类不同，对共有物的管理、处分以及费用负担等都不同。关于共有物的管理，当事人有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。至于管理费用及其他负担，也是有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。对于共有物的处分及重大修缮，属于按份共有的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，属于共同共有的应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
（二）共有物的分割
共有物的分割在实务中是非常重要的，我们在处理离婚、继承、合伙纠纷等案件时往往涉及共有财产的分割，在这些案件中有的财产属于按份共有，有的则属于共同共有。共有财产的类型不同，其分割方式也不相同。根据物权法第99条的规定，分割共有财产的基本原则有三：一是依据共有人约定分割的原则。无论是按份共有还是共同共有，共有人对共有财产的分割有约定的依其约定。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。例如，没有经济收入的某个共有人的父亲病重，需要分割共有财产，以便用该钱给其父亲看病，这就属于有重大理由需要分割共有财产的情形。二是依法分割的原则。在共有人之间关于共有物的分割没有约定或者约定不明确的情况下，按份共有人可以随时请求分割，这种请求不需要征得其他共有人的同意，只要共有人提出请求，就会产生分割的后果；共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割，例如夫妻财产的共同共有，就会因婚姻关系的解除而丧失共有的基础，在这种情况下，夫或妻任何一方都可以请求分割共有的财产。三是损害赔偿的原则。共有人在分割共有财产的时候，有时会使共有财产的功能丧失或者削弱，降低它的价值，有可能给其他共有人造成损害，因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。关于共有物的分割方式有三种，一是实物分割；二是变价分割；三是折价分割。物权法第100条对此有明确规定，大家可以自己看一下。
（三）按份共有人的优先购买权
物权法第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”这就是按份共有人的优先购买权。这里的优先购买权是共有人相对于非共有人而言的，在共有人之间并没有优先的问题。当几个共有人都要行使优先购买权时，应由出卖人自行决定。共有人的优先购买权强调的条件是“同等条件下”，那么什么是“同等条件下”呢？就是指其他共有人给出的价格等条件与其他非共有人相同。
在同时存在多个优先购买权的时候，比如甲、乙、丙三人按份共有一套房屋，该房屋由丁承租。后来甲要转让他所有的部分房屋，共有人乙、丙以及房屋承租人丁都要求优先购买权，那么甲应该将该房屋优先转让给谁呢？这就是优先购买权的竞合问题。在实践中，优先购买权的竞合主要有共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的竞合，如上述案例中的乙、丙与丁之间，再就是共有人之间的优先购买权的竞合，如上述案例中的乙与丙的优先购买权。在共有人的优先购买权与承租人的优先购买权发生冲突时，共有人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权，这是因为共有人的优先购买权是基于共有这种物权关系产生的，而承租人的优先购买权是基于租赁这种债权关系产生的，根据物权优先于债权的原理，应该认为共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。此外，法律规定其他共有人享有优先购买权，是为了简化共有关系，防止因外人的介入而使共有人内部关系趋于复杂，以维护共有关系的稳定。因此，在上述案例中，乙、丙作为共有人，其优先购买权要优于作为承租人的丁。至于乙、丙之间则无所谓优先不优先的问题，这时可由甲自行决定，他愿意卖给谁就卖给谁。
（四）因共有财产产生的债权债务关系的处理
先来看一个案例：甲和乙将其合伙建造的门头一处出租给丙和丁夫妇二人经营，租赁期限为2年，年租金为1万元。丙先付给甲第一年上半年的租金5000元，另于年底支付给乙下半年的租金5000元。租赁期间未满，丙、丁二人离婚，丁支付给乙剩余的租金1万元。后来，甲和乙也发生了纠纷，甲不承认乙收取的租金，多次要求丙和丁向自己交纳租金，均遭到二人的拒绝，于是甲起诉到法院。本案即涉及因共有财产产生的债权债务关系的处理问题。物权法第102条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”本条第一句规定了因共有财产产生的债权债务关系的对外效力。按照本条的规定，不论是按份共有，还是共同共有，只要是因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人对债权债务享有连带债权、承担连带债务，但有例外，即在法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的情况下，可以不承担连带责任。在上述案例当中，由于甲和乙是合伙关系，二人对于合伙财产属于共有，同样由于丙和丁是夫妻关系，二人对于财产也是共同共有关系，在对外关系上，甲和乙作为共有人享有连带债权，任何一人都有向债务人收取租金的权利；同样，丙和丁作为夫妻，对共同的债务也负有连带清偿的义务。因丙付给甲租金5000元，付给乙租金5000元，另由丁付给乙剩余租金1万元，这样双方的债权债务关系已经结清，甲无权再要求丙和丁支付租金。这是因共有财产产生的债权债务关系的对外效力。第102条的第二句规定了因共有财产产生的债权债务关系的对内效力。按照本条规定，因共有财产产生的债权债务关系，在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
【注释】
作者单位：山东省临沂市兰山区人民法院。
（本文系作者于2008年2月25日在临沂市兰山区人民法院干警集中教育培训大会上的授课稿，未作任何形式的修改。因系讲稿，故对文中所引资料均未注明出处，特向有关作者表示歉意并致谢！）