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物管公司私吞小区广告收益成潜规则 |
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文章来源：重庆晚报 |
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在很多人眼里，都觉得小区屋顶或电梯间设的广告牌跟自个儿没关系。殊不知，按照《物权法》规定，这些收益其实都应属于业主所有。记者在采访中发现，不少物管公司利用业主不了解相关政策，把这笔钱占为己有，几乎已成潜规则。个别物管公司把收益还给业主，倒让不少居民感到意外。 赛格尔国际大厦： 屋顶广告收入全归物管 “我们是赛格尔国际大厦的业主，但大厦楼顶做屋顶广告，我们业主没有见到钱！”赛格尔国际大厦章小姐近日向本报反映。 章小姐2005年10月购买赛格尔国际大厦的一套房子用于出租。之后，她发现赛格尔国际大厦楼顶有一个很大的广告牌，广告一打就是几年，几个月前还更换了广告内容。 章小姐说，她从媒体上得知，小区屋顶属于小区公共部分，屋顶广告收入应归业主所有。可她至今没分过一次广告收入，她问过其他六七位业主，都说屋顶打广告没分过一分钱。 由于该大厦至今没有成立业主委员会，章小姐只好直接问物管公司：“打广告的收入哪儿去了？” 赛格尔国际大厦物管处负责人告诉记者，赛格尔国际大厦是2003年10月交付使用的，开发商是重庆上宏物业发展有限公司。大厦共4.6万余平方米，其中2万平方米属开发商，2.6万平方米属业主，有业主621户。大厦物业管理处是开发商的子公司。从2007年8月起，开发商和一家广告公司签了协议，在大厦楼顶打广告，每年收入3万元，开发商把这笔钱交给了大厦物业管理处，以补贴物业管理的亏损。 华庭锦园小区： 业主每年享受广告分红 从2008年至今，华庭锦园小区的业主每年每户都能分到170元的广告收入。多位业主向记者谈及此事，均觉得很新奇。 华庭锦园位于渝中区临江路58号，有616户业主。业主于2004年底到2005年初入住，2006年成立业主委员会，物管公司是开发商指定的。 华庭锦园业委会主任廖先生介绍了该小区打广告及分配的全过程。 廖先生说，小区地处闹市区，人流量大，又是嘉陵江边的江景房，是打广告的好地段，业主入住不久就有广告商找上门来联系。随后，由物管公司负责招商，业委会负责和广告商洽谈和签合同。业委会先与广告商就广告位置、大小和收费进行了协商，然后就广告收入和分配形成了初步方案。由于召开业主大会很难，便通过书面方式，逐户征求业主意见，最后获得了绝大多数业主的同意。 2008年初，业委会和广告商正式签订广告合同，屋顶打广告每年收入13万元，小区内六部电梯内打广告每年收入6000元，共计收入13.6万元。收入的70%归业委会分配，30%归物管公司，物管对广告承担协助安装、定期检查和维护保养的责任，业委会也和物管签了合同。 近两年来，业委会把广告收入按每户每年170元分配给业主，余下一小部分用于添置电视音响等，供小区业主娱乐之用。业委会每年将小区广告收入和分配情况张榜公布。 业内人士： 分广告收入 也要让物管有糖吃 华庭锦园业委会主任廖先生说，要让业主分到小区广告收入，业委会是关键。首先，业委会成员中要有人懂这方面知识，知道小区内哪些是公共场所，哪些收入应归业主所有。 其次，更重要的是，业委会要真正站在业主立场，维护业主利益。廖先生说：“据我所知，有的小区业委会主任就被物管公司收买。我的一个外地熟人在他们小区当业委会主任，他除了不交物管费、停车费外，物管公司每年还组织他们出去旅游一次。这样的业委会主任，他自己得了好处，不可能站在公正立场处理小区事情，必定会出卖业主利益。 再者，维护业主利益的同时，也不能让物管公司吃亏，要让双方都有糖吃。如果小区所有广告收入都归业主，物管公司一个子儿不留，也无法实行下去。以小区广告为例，不管是电梯广告还是屋顶广告，都涉及安装、维护和定期检查、安全监管等，如果没有物管公司配合，事情就很难办成。要让物管公司获得一定利益，它就会履行它的义务，配合业委会把这个事情办好。” 律师说法： 小区内设广告牌 应获业委会授权 重庆百君律师事务所律师刘洪波说，《物权法》规定，小区规划区以内的公共场所、公共设施属于小区全体业主共有，相关广告收入应全部归业主所有，但如果物管公司对小区广告履行了维护保养义务，物管公司可以按合同约定获得相应利益。 刘律师说，对于小区广告收入，最好像华庭锦园那样，由业委会和广告商签合同，因为业主大会或业委会才是小区公共部分的所有权一方。如果由物管公司和广告商签合同，应获得业主大会或业委会的认可或授权。 刘律师说，对于赛格尔国际大厦，部分物业属业主，部分物业属开发商。这种情况下，开发商也是业主之一，广告收入应按物业面积来分摊。物管可代为收费，但应当入账。物管公司应接受业委会监督，每年公布这笔钱的使用情况。 被物管私吞的广告收入该如何追讨？律师称，业主可以通过业主委员会向物管公司追讨。如果物管拒绝执行，可以业委会的名义对该广告进行拆除，或起诉物管公司。另外，在合同期满后，业委会还可以撤换物管，以达到维权目的。 |