|
|
|||||||
|
|||||||
|
|
|||||||
|
买房送面积有法律风险 “80多平方米的房子，怎么可以多出近十七八方的‘创意空间’变成接近100平方米呢？这些入户花园和露台不是本身就不算面积的吗？多给的面积’开发商说了就算？”近日，市民陈生向笔者反映，他到大良南区一处新开盘的楼盘咨询时，售楼部靓女对他说可以在l形露台那里加多一扇玻璃门或墙，这样可以“2房变3房”，增加多一个房间，而这面积是不计算在合同里的。 陈生告诉记者，楼盘促销送面积倒是时常听售楼部说，可是一下子送了近20平方米的面积还是不敢相信，开发商会不会是暗地里早把成本和利润统统都加进去了吧？售楼员的话让陈生觉得心里很不踏实”。笔者通过暗访，证实了该楼盘确实有所谓“赠送面积”的说法，户型图上白纸黑字标明“l型观景大阳台，2房变3房打造百变生活空间”。无独有偶，笔者在大良东区吉之岛附近新开售的馨花豪庭（）楼盘踩盘时，售楼小姐亦是对记者说，“赠送面积20多平方米”。 送面积多为“美丽的谎言” 近期购房“送面积”的促销方式越来越成为众多楼盘频繁使用的“怪招”，买一套房子就送一个入户花园，或者送一个免费的大露台等比比皆是。上段时间容桂的凯蓝名都（）为了“吸客”更是打出了“买一送一”的口号。对此，部分业内人士表示，目前楼市中赠送面积多数都存在虚假的成分，真正赠送面积的几乎没有，都是些“美丽的谎言”。 佛山一地产测绘公司相关人员告诉记者，开发商承诺赠送的“多出面积”其实并不是通过创新设计“变”出的，而是因为房屋只有封闭的才算面积，没有封闭的部分就只能算一半面积，也就是说开发商“赠送面积”的入户花园和露台实际上本身就不算面积的。他同时指出，实际上真正的购房“送面积”，应该是对产权证上的实际面积打折收钱，比如产权证上100平方米的房子，开发商只收95平方米的钱，那5平方米才能算是赠送，否则就不能算作赠送面积。 东莞就曾出现过这样的案例，市民郑某华在交付订金时，开发商在协议上承诺“赠送面积”，但事实上这“赠送的面积”属于擅自加建的建筑物，郑某遂一纸诉状将开发商诉至法院。经法院调解，最后开发商不得不同意退还郑某的订金并作出相应的经济补偿。 律师提醒：送面积有法律风险 顺德某律师事务所的李律师提醒，消费者应当谨慎面对开发商“赠送面积”的诱惑，理性消费。“赠送面积”是开发商利用购房者心理，吸引消费者购房的宣传手段，消费者应在充分认识“赠送面积”的法律风险后，再决定是否购买房屋。 李律师称，若“赠送的面积”是属于通过改变规划加建，必须先进行报批更改手续，否则加建行为涉嫌违规，购房者的利益完全得不到保障；若“赠送的面积”属于公用面积，如庭院、屋顶花园等，属于小区业主共有财产，开发商无权赠送，该赠送行为本身就不合法，有可能会产生交房时的矛盾及以后邻里之间的矛盾等。另外，“赠送的面积”一般是不载入产权证的，在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等时，存在一定的法律障碍。 因此，消费者在签订认购书或者《商品房买卖合同》时应充分了解“赠送面积”的来源、开发商对此是否有赠送的权利等，并且要求开发商把赠送部分在《商品房买卖合同》中加以明确，处理好赠送面积的权属关系，以书面形式在《商品房买卖合同》中明确约定，并要求附图。一旦权利受到侵害时，能有充分的依据得到法律的支持和保护。 物管费调价该如何应对? 案例 “呯、呯、呯”老章使劲敲着儿子阿伟的家门，打开门的是儿媳小玉，“爸，谁又惹您生气了？”小玉忙让老章进屋，“还不是你们！好好的签什么同意调升物业管理费，你们脑袋进水啦？哪有自己同意涨价的！”老章气呼呼地说：“你爸我也住在这个小区，你们有钱涨价，事先也不和我说一声，我退休在家，每月就这点固定退休金！”原来小区管理处前不久向每一户业主书面进行《物业管理费调价征询意见》，超过一半的业主认可物业公司的服务水平，而且小区还获得“市级优秀住宅小区”的称号，因此同意对物业管理费进行调价。物业公司将结果一公示，老章等一小部分当初不同意加价的业主心里自然不痛快了，于是出现开头的一幕。 小玉赶忙安慰老章：“同意调价的意见书是您儿子签的，可是昨天阿伟出差了，要不这样，我这就去管理处重新签不同意调价意见，您先别生气，我马上回来。”可等小玉回来后说管理处表示已经过了征求调价意见期限，不能再更改了，“呸！他们还能这样解释，你爸我是吓大的吗？”老章拍着桌子说：“从现在起我们只按原来的物业管理费标准交，多一分都别想，他们爱收便收，不收算拉倒！” 一周后阿伟出差回来听老婆小玉说起父亲的事，忙给老章打电话。阿伟说之所以同意调价，一方面自己也是从事物业管理工作的，而另一方面调价只是在原物业管理费基础上进行上调，且上调幅度未超过20%，阿伟说：“爸，物管费每平方米才增加一两毛钱，每月只多交几十元，您少抽2包烟就行了。您看现在的楼价又涨了，如果物业管理差，您还想房子保值和升值？！” 凭阿伟对物业公司的了解，如果区内业主大部分同意调价而老章不按调整后的物业管理费标准进行缴交，那么物业公司很可能把老章告上法庭。 协会点评 据协会不完全统计，约六成的物业企业已经连续10年未调整过物业收费价格，近年物价、工资水平持续上涨，不少物业企业只能低成本运作，甚至亏本经营。由于缺乏配套的法律法规支持，且征集广大业主意见的工作十分繁复，调价成为我区物业企业最头痛的一件大事。 业主应理智对待物业管理费调价问题。俗话说得好，“一分钱一分货”，要享受好的物业服务，就应当承担相应的费用开支。从另一面来看，好的物业服务不但能让业主住得更舒适，还能让物业保值、升值。 作为物业企业，在提价的问题上也应当本着公开、公正的原则，广泛地征求业主的意见，提价幅度应当与市场收费水平相称，不能擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。对违法违规的企业，政府有关部门有权依法查处，业主对此有相应的监督权。 律师点评 一、正确认识物业服务费价格水平：（1）管理成本直接决定服务费价格水平，如绿化程度、有否电梯、配备的物管人员数量、区内设施数量和新旧程度等均会影响管理成本。（2）面积计算标准除套内建筑面积外有否包括分摊的公建面积。（3）是否包括公摊水、电费用。（4）有没有其他收入补贴管理成本，如广告收益、停车位收益等。影响物业服务费水平的因素还有很多，明智的业主应具体问题具体分析，单纯以每平方米服务费价格来衡量收费水平高低的做法并不可取。 二、物业服务费应与服务水平相适应：如获得省优、市优称号的小区服务水平应当是比一般没有获得优秀称号的小区服务水平要高，相应的收费水平也应当提高。当然，根据广东省物业管理有关规定，对获得省优和市优项目的管理小区必须每两年进行一次现场复检，对复检不达标的项目予以撤牌处理，物业企业在获得优秀称号后不能掉以轻心，应继续坚持提供高水平的服务。 三、适当、合理调价是解决低服务水平的方法，但应措施得当：由于国内关于调整服务价格的配套法律法规并不完善，物管企业在调价时应当广泛地、公开公正地征询全体业主的意见。调价问题涉及业主及物业使用人的切身利益，征询意见应当以业主、物业使用人以及有明确授权的代理人签字确认为准，避免由亲属代签的情况。征询前应明确公示征询内容和征询程序，如征询日期、回复期限、有效征询意见的条件、撤回的时间要求及条件等，征询后应及时公布统计结果。小区已经成立业委会的应会同业委会处理。获得过半数业主同意的征询结果应当报建设部门备案。 四、业主应当积极参与有关物业服务费调价征询活动，民主发表自身意见，同时应当尊重和服从已经获得多数业主同意的方案，对提高收费后的服务水平有权监督并适时提出改善意见，与物管企业和谐共处。 |