| 文章来源: 中国物业管理协会 |
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新形势下的挑战与思考 ——记“八桂物业管理行业联盟”第二次活动暨“物业管理当前形势与未来发展”主题论坛 论坛分为主题演讲和嘉宾互动交流两个部分，并邀请到了业内资深人士——深圳市公元物业管理有限公司董事长朱江和浙江耀江物业管理有限公司董事长兼总经理陈家豪参与活动， 新机遇 主题论坛举办是基于国家目前利好物业管理行业的政策大环境。为了应对当前金融危机下我国面临的经济增长压力，“两会”期间温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出将“大力发展社区商业、物业、家政等便民消费”，以此作为积极扩大内需和拉动经济增长的重要手段，并强调了今后一段时期国民经济和社会发展的基本目标是：“保增长、保民生、保稳定、促就业”（简称“三保一促”）。这意味着我们国家已经认识到物业管理行业在拉动社会经济增长中所起的作用，以及发展物业管理与“三保一促”的直接联系。 “应该说，政府工作报告肯定了我们物业管理行业在国民经济发展中的地位和作用，这对我们行业的未来发展必将会是一个契机。但是我们还看到当前物业管理发展中还存在许多的问题，不少企业面对困难很困惑，甚至对物业管理的发展前景产生了动摇。基于这些原因，我们举办了这一期主题论坛。目的有三个，第一、帮助企业认清当前物业管理的形势以及未来的发展趋势；第二、鼓励企业树立对我们物业管理行业的信心；第三、为区内各友邦城市的同行提供一个交流的平台。”南宁市物业管理行业协会会长黄栎代表主办方在致辞中如是说。 北海协会会长黄庆锋、柳州协会会长莫太贵、桂林协会会长侯星明分别致辞，他们都表示在当前机遇和挑战并存的形势下，举行这样一场意义深刻的论坛，行业之间可以更好的交流沟通，八桂联盟的平台优势十分明显。 “把政府的工作目标与行业的发展结合起来具有重要意义，我们应当深刻认清物业管理的本质，提高全局意识。”南宁市房产管理局甘向和副局长的讲话让在座的各位代表对物业管理有了更深的思考。 自治区建设厅房产处谢东副处长在致辞中则对物业管理行业寄托了政府的殷切希望，他表示：“国家的重视和支持，将为物业管理行业迎来一个新的发展机遇。我们希望八桂联盟能充分发挥区域联盟的典范作用，增强区内各城市物业管理行业协会的凝聚力和影响力，为政府分忧解难，奠定和谐社会环境的基石。” 以往提到物业管理行业，多数人总是停留在粗浅的理解上，并对物管行业有所偏见，造成行业一度处在比较低的社会地位。如今，政府部门越来越多的关注和支持行业发展，行业的发展方向必须重新定位，“物管人需要的是对行业前景的信心，以及社会各界的支持和理解。”陈家豪先生呼吁。 当前存在问题 新的发展机遇下，行业的发展中存在的问题和困难更迫切的需要解决了。物管行业服务的对象千家万户，众口难调，服务的内容又是生活中最基本却又最容易被人忽略的工作，加上物业管理企业产生的特殊契机（房产商品化的产物），为物业管理行业的生存发展空间埋下了重重关卡，恶性竞争也由此产生，不少企业甚至对物业管理行业的发展前景产生了动摇。 收费难、价格低 这是在采访过程中听到最多的声音。由于业主维权意识的不断增强，而政府政策又相对滞后，加上一直以来媒体报道对物业管理主要集中在负面和替业主维权上，比较缺少正面的东西，导致物业管理行业没有得到应有的社会理解。在收取费用上，由于广西各城市还没有实行“一费制”，分类收费不仅耗费大量的人力物力成本，还不容易得到业主的配合。 在2003年以前，物业服务费实行政府定价，现在虽说是实行了政府指导价，但仍然很难给企业有调价的空间。“政府制定指导价的时候，更多考虑的是民生问题，对于物管企业的生存困难还不太了解。如果我们要调价，两个‘三分之二’的表决权（即调价必须要有三分之二以上的业主人数或小区三分之二产权面积业主人数通过业委会表决同意）实际操作很困难，谁愿意多给钱呢？”柳州市景江物业管理有限公司总经理肖岳明表示。记者在采访中了解到，物业费长期难以提升，而另一方面企业为了生存发展又必须要不断增加成本投入，加上最低工资标准的提高和企业员工社保的逐年递增，很多物业公司很难控制好成本和效益的平衡点了。“我们其实很想把很多东西做到更好，也知道要发展下去必须要做更好，但是我们拿什么来投入呢？”海南珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司总经理王挺无奈的说到。很多的企业表示，成本投入已经增加了50%左右，但是物业费却没见涨过。 社会地位低，反映问题不受重视 很多人听到物业管理，脑海里不自觉的就想到“保洁”、“保安”，认为不过是扫地守门这些比较粗浅的工作。但其实物业管理是关系社会稳定的大事。“和谐这一词其实是最针对物业管理来说的，因为物业管理是针对千家万户的服务，他们做好了，才能保证家庭和小区的安定。我们桂林市07年底就一直在加强同媒体的沟通，取得他们的理解，在报道方面将关注点更多放到物业管理实实在在为大众服务的点上。”桂林市物业管理行业协会会长侯星明表示。而八桂联盟的成立，也是想通过联盟的形式扩大行业影响力，争取更大的生存空间。 开发商遗留问题的转嫁 物业管理在中国的产生，是住房商品化的结果。开发商遗留问题转嫁给物业公司的情况不同程度的存在着。诸如开发商楼市炒作、虚假广告，承诺不兑现以及房屋售后等后合同义务迟延履行甚至不履行等现象屡见不鲜，而业主在这些矛盾产生的时候，往往迁怒于物业公司，若不解决就拒交物业费。“在这方面，不仅加重了jdb电子游戏下载的服务困难，还替人背了黑锅。” 海南珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司总经理王挺如是说。 人才难求，人员流动大 “我们多希望能引进高学历人才，但付不起足够挽留他们的报酬。”几乎是最小（仅5%左右）的利润，却要缴纳很高的税收（税率5%左右），很多物业服务企业表示企业利润实在是十分微小，而利润空间在他们十几倍左右的如it行业，缴纳的税率只有3%左右而已。“我们希望政府能送我们一程，在税收政策上给予相应优惠。”柳州市景江物业管理有限公司总经理肖岳明表示。 业委会决策、意见统一难 许多物业交付使用实施物业管理后，业主委员会迟迟成立不了，没有一个机构代表业主的利益，去监督物业服务公司的行为。还有一些业委会成员甚至找物业服务公司要好处，或带头拒交管理费、水电费，随意炒物业服务公司。有些业委会内部分为两派，或两栋楼各成立一个业委会，或住宅、商场各成立一个业委会等等。这些都会物业管理企业的服务增加不少难度。在论坛互动讨论环节，关于与业主、业委会的各种各样纠纷成为众人热议焦点。 嘉宾畅谈：今后的出路 （一）拓宽思路，将行业触角延伸到更多的行业 陈家豪先生和朱江先生两位嘉宾在做专题演讲的时候就不约而同的表示，物业管理行业有着自身独天得厚的优势，比如投入成本不高，风险较低，尤其是在金融危机的形势下，还能保持很好的现金流。最重要的是，这个行业它涉及人类生活的方方面面，几乎覆盖人类社会的所有活动，并与人类社会共存亡，“时长面广”的优势让人足以对它报有足够的信心。“而且当前的物业管理水平很不平衡，市场有很大开拓的空间。”陈家豪先生侃侃而谈道。“我们平时忽略的纪念碑、度假山庄等也可以纳入物业管理业务当中的。我相信10年或者20年之后，到时候行业的巨无霸应该会出现了，物业人可以真正的骄傲起来。” （二）经营和发展要脚踏实地 朱江先生表示：“在物业管理行业，我觉得创新这个词用得太滥了。我们更应该脚踏实地的去努力。”一个企业发展到一个高度的时候，就是要升华出jdb电子游戏下载的文化。如何做好企业的定位好自己的企业，朱江先生给出了自己的建议。定位一要诚信，那是企业形象实实在在的表现，这样才能不失企业品牌形象和未来发展的机会；第二要专业，这是能力的表现，同时也是考验一个公司是否能做到成本目标和品质目标的平衡，专业的东西，最好能够细分和量化来考察，这样才能有效的执行；第三要不断进取和改进，人才、资金和项目管理模式都要不断完善，以强化行业竞争力。 至于物业公司应该追求什么样的目标呢？“4个领先”则是朱江先生的制胜法宝。客户满意度和品牌形象要领先；服务效果和专业性要领先和不断改进；团队竞争力和相关代表要领先，努力把传统对物业服务劳动密集型性质转变成管理密集型；市场占有率和经营效益要领先。 （三）沟通式管理或可量化 在物业中，处理物业服务纠纷态度不好的案例占据了不小的比例。实际工作中，我们也发现不少员工其实从内心还是缺乏热情的，只是在做职业性的微笑和回应，而主动投入到业主中了解情况的还是很少，我们企业内部管理目前很多也是停留于形式上，倡导上，而没有一个量化的考核标准。朱江先生表示：“其实工业化管理能给物业管理带来很多启示，最大的两点就是分解和优化。我们平时的上门拜访、电话沟通或交朋友沟通都是很好的软性管理方式。量化来做，应该会有比较好的效果。” （四）物业公司上升到地产公司的顾问 物业公司因其从业的特殊性，如今地产商不仅仅是把它当作楼盘卖点的软实力，还有一些专业的物业公司已经上升到地产公司的顾问，在配备一些设施的时候，会请物业公司帮忙做测绘，或提出参考意见。比如对于小区内智能化防盗系统的利弊优劣，物业公司因长期接触，经验自然丰富一些。“当然，这些公司往往收入都比较高。”陈家豪先生说到。 （五）物业公司也可扮演二手中介的角色 有人说，二手中介公司是比较专业，但是他们透支了太多的客户信任。也就是说如今已经有不少部分的人会提到二手中介而色变，卷款、欺骗、甚至打人。目前已经有银行利用手头客户资源，悄悄涉足二手房中介市场。“其实我们也有这方面的优势，管理处就是平台，是上家，下家可以在无边的网络资源寻找。这样可以提高人员的利用率。”陈家豪先生这一提法新颖独到。 互动环节：嘉宾互动和司法解释答疑 主题演讲结束后，与会代表就企业如何打造品牌、如何有效创新经营、人才引进和培训、以及绩效考核方面向嘉宾做了咨询和探讨。并对最高人民法院近期公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》进行了热烈的讨论。这两部司法解释的出台，将为妥善处理物业服务纠纷案件提供了统一的裁判尺度。这两部司法解释将于 两部新司法解释的新规定成为大家关注的焦点，针对业主资格的认定、和业委会签订的合同效力、以及政府当前进行旧楼改造出现的物业管理新问题等进行了探讨，主管部门领导、律师和各协会秘书长分别作了详细的解答。
搭好平台共发展 从各个物业管理协会的独立奋战，到结成区域性的行业联盟，八桂联盟彰显出了广西物业管理行业激情勃发的团队精神。从刚开始的举步维艰，到现在协同各方力量共谋发展，八桂物业联盟越来越受到政府部门的关注和支持。这体现在每一次会议、活动，各市的行政主管部门领导越来越积极参与其中，同时也越来越了解物业管理这一行业本身所具备的社会意义和它的前景所在。“地位不能靠别人给，要靠自己来争取，联合起来，是我们的方式。”南宁市物业管理行业协会会长黄栎一路走来深有感触的说。随着联盟合作的越来越紧密，政府部门很多时候在制定一些相关的法律法规的时候，都希望能得到他们这些战斗在第一线的物业管理人能给与最能代表民生的的建议，行业的最新动态在这里也能得到最快的捕捉。“我们已经离不开他们（联盟）了。”一位经常参加会议的主管政府领导打趣说到。 八桂联盟虽然成立不过几个月的时间，但可以预见，充满活力的联盟将会让广西物业管理行业更受关注，而物业管理也必将因此得到更多的理解和支持。 |