深圳：“一户一票”限制开发商操纵票权-jdb电子游戏平台

　　最高人民法院5月24日公布了《物权法》两部司法解释———《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，并将于10月1日起施行。有业界人士指出，今后在小区业主的投票过程中所出现的开发商操纵票权的现象将受到遏制，而共有停车位的收益则将可能面临追缴。
　　景洲大厦业主委员会主任邹家健指出，司法解释会令物权法出台后很多有争议的问题清晰许多，小业主的权益也得到了更加具有可操作性的保障。比如，按户头投票的“一户一票”制，可以令开发商过往操纵票权、一票独大的不合理现象，得到最大程度地遏制。他还指出，司法解释明确认定了共有停车位的范围，很多小区此前占用道路、绿地建设的停车位所获得的收益，可能会面临追缴。
　　也有律师界人士指出，由于法律不溯及以往，在2007年10月1日物权法实施之前产生的小区物业纠纷案件，可能有很多得不到本司法解释的“眷顾”，比如上述追缴共有停车位的收益，可能有很多依然会“无法可依”。
　　但是，深圳乃至国内如今绝大部分有代表性的物业纠纷都是在物权法实施之前产生的，这类物业纠纷应按当时规定办理。比如，对最引人注目的小区停车场产权归属问题，邹家健依然坚持认为，在《物权法》实施之前，若开发商建设的停车场属于小区公共配套设施，且未计入容积率，其产权归小区全体业主共有。开发商在未获得停车场产权证的情况下，单方强制约定其归属或者单方租售，均属违法。
　　■ 焦点解读
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　　开发商垄断票权将受遏制
　　[司法解释]《物权法》曾规定，对小区选举业委会、选聘物管单位等7项重大事宜，应当经2/3以上专有部分面积的业主和占总人数2/3以上的业主同意。但法案没有对专有部分面积和投票业主进行认定。司法解释第8-9条规定，“专有部分面积”是指，按照不动产登记簿记载的面积计算；“业主人数”则按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
　　[解读]邹家健指出，一个专有部分按一人计算，通俗理解即为“一户一票”。一直以来，小区在就重大事项进行投票时，多是以面积或自然户数为单位，拥有大量商业面积或拥有大量未售房屋的开发商，自然就成了最大的“多数派”，从而形成对票权的事实垄断。也因如此，近年来深圳很多小区的业委会选举、物业管理公司选聘等，都出现过比较明显的“投票”纠纷。司法解释将拥有大量商业面积以及多套未售出单位的开发商全视为“一票”，“这意味着今后开发商操纵票权、一票独大的现象将会得到彻底遏制，而小业主的权益则将得到保护”。
　　罗湖一位不愿具名的开发商高层则认为，司法解释其实是平衡了开发商和业主双方的合法权益。因为按照房屋专有面积进行投票，开发商占尽优势；同时又通过户数投票，则对开发商的这一优势又进行了摊薄，保证了小业主的优势。“最终的结果是，既保证了小区最大专有部分所有者的权利，又保证了广大小业主的权益。”
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　　共有车位收益可能面临追缴
　　[司法解释]司法解释第5-6条指出，开发商按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》中关于“应当首先满足业主的需要”的规定。而对那些建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为属于全体小区业主共有的车位。
　　[解读]吴耀鸿律师认为，司法解释意在约束开发商建设的停车位首先应该满足业主需要，但上述限制是在“配置比例”之内，如果开发商在满足小区车位配置比例的基础上，则可以将车位售、租或赠予小区业主以外的人士。
　　深圳一家大型上市房企旗下物业管理公司相关人士则明确反对买卖车位，“停车位产权明确，会利于物业管理公司管理，但并不利于业主们的长期使用”，深圳很多小区还都没有实现1：1的车户比，如果有钱的业主一人买去几个车位，肯定会造成其他业主永久性停不到车。而且，车位固定也不利于车位的灵活配置。
　　邹家健则认为，在开发商建设的停车位之外，比如占用绿地、道路的停车位，在深圳大量小区都存在。而这些停车场长期以来产生的收益又多进了物业公司或是开发商的腰包，既然司法解释确定了上述停车场的共有属性，它们所产生的收益自然也应归全体业主共有。因此，深圳很多小区都应该对共有停车位产生的收益进行清理和追缴。
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　　住改商须经全体业主同意
　　[司法解释]《物权法》曾规定，业主若“住改商”须经过利害关系人的同意，但未就利害关系人范围进行认定。司法解释第10-11条将利害关系人确定为同栋楼宇的其他业主以及同小区内有利害关系的业主。并且表明，住改商的业主“以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”，事实上表明了住改商须经全体业主同意。
　　[解读]“司法解释没有明说住宅禁商，但实际上已经是在说不鼓励住宅经商了”，广东中圳律师事务所律师吴耀鸿认为，绝大部分住宅小区的业主是不愿意看到在自家小区里开餐馆的。据了解，深圳曾在2007年10月实施住宅禁商，但今年又有消息传出，由于金融危机的冲击，出于扶持中小企业的考虑，深圳有关部门有意通过地方立法放松这一禁令。
　　深圳宇宏物业管理公司总经理姜大伟则从实操层面指出，“住改商要全体业主同意”看上去很美，但操作起来很难。因为平时物业公司很难监督到，除非有周边业主投诉，否则不容易被察觉。