物业管理行业税负问题研究 | 衡阳物业网-jdb电子游戏平台

一、物业管理行业税负问题的提出

我国的物业管理是住房制度改革和住房商品化的产物，自从1981年深圳诞生了中国第一家物业管理企业，市场化、社会化、专业化的物业管理就开始逐渐替代传统的福利制的房屋管理模式。伴随着物业服务企业数量的增长和物业管理覆盖率的提高，逐渐在我国孕育出一个崭新的行业——物业管理行业。

总结近三十年物业管理的发展历史，我们在肯定物业管理行业在改善人居环境、增加住房消费、解决就业问题、促进经济发展和维护社会稳定方面发挥了不可替代作用的同时，还应当看到物业管理在市场化过程中，面临着诸多发展中的问题和困难，例如：物业服务收费标准缺乏弹性，业主欠费现象普遍，物业服务企业经营困难，老旧住宅小区以及保障性住房缺乏物业管理资金来源等。以上问题和困难，究其实质，都是业主和企业的经济负担问题，而税负是其中直接而重要的影响因素之一。中国物业管理协会2007年在全国范围内对4600家物业服务企业开展行业生存状况调查表明，大多数物业服务企业经营状况艰难，被调查者普遍反映物业服务行业税负政策不合理，加重了业主和企业的负担。因此，从维护业主的切身利益和促进物业管理行业可持续发展的角度出发，对物业管理行业的税负问题进行深入研究，并在此基础上提出切实可行的解决方法和政策建议，具有十分重要的现实意义。2008年7月中国物业管理协会行业发展研究中心成立后，正式组建课题组，专项研究物业管理行业税负问题。

二、物业管理在社会经济中的重要作用

1．推行物业管理能增加就业岗位。党中央、国务院高度重视就业工作，提出就业是民生之本、安国之策。据初步统计，物业管理作为一个新兴的劳动密集行业，从业人员中的秩序维护员、清洁员、工程维修和绿化养护人员等通常占企业总人数的95%以上。而在这些基层员工中,农村进城务工人员占52%，复员转业人员占17.8%，下岗职工占6.7%，大中专毕业生占3.8%。目前，城镇商品住房年竣工量在6亿平方米左右，按新增2000平方米吸纳一个物业从业人员算，每年物业行业可以吸纳30万就业人员，占全国新增就业人口的2.69%。此外，随着各地物业管理覆盖率的逐步提高，物业管理行业吸纳的就业人群还将与日俱增。

2．推行物业管理有利于构建和谐社会。党中央在十六届六中全会上提出的建设和谐社会的战略目标，具有深远的意义。从微观来看，居民家庭是社会的细胞，由其组成了社区，由无数社区组成社会。物业管理的开展，由物业企业按照业主的委托，按照管理规约对管理区域的公共事务进行管理，对业主提供各项服务，开展社区文化活动，宣传互助友爱、促进邻里和睦、有利于打造安全、宁静、舒适的社区环境和建立社区的和谐氛围。

3．推行物业管理有利于维护社会稳定。物业管理对公共秩序的维护及协助政府开展安全防范职能的发挥，在减少刑事发案率，促进社会稳定方面发挥着十分重要的作用。据公安网报道，实行物业管理的小区与没有实行物业管理的小区每万户发案比例为1∶38，每万户刑事发案率比例为1∶10。在2008年北京举办的奥运会期间，北京市的各物业服务企业均与奥组委和北京市政府签订确保一方平安责任状，通过精心制定管理方案，细致研究应急措施，做了大量保稳定、促和谐的工作，确保奥运会各项活动的顺利开展和比赛的圆满进行，显示了物业管理与社区管理的结合是保障中国社会稳定的有效促进机制。

三、当前物业管理行业面临的困境及引发的社会问题

近几年来，随着物价上涨和人力成本的提高，以及物业管理收费水平难以得到同步调整，行业生存状况不容乐观。中国物业管理协会从2007年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止当年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。

调查统计数字反映，4118家填报企业现有资产总值4010501.3万元，平均资产总值973.9万元；4190家填报企业2006年经营总收入过2769375.3万元，平均经营收入660.9万元；3727家填报企业完成营业税金及附加150393.83万元，平均完成营业税金及附加40.4万元；1581家填报企业上缴企业所得税金42352.54万元，平均上缴企业所得税金26.8万元；2006年盈利企业为1825家，占调查企业的39.7%，实现利润总额达149797.5万元，平均利润额82.1万元。

企业经营效益情况               单位：万元

从上表可见，仅有40%的企业实现利润，且利润额低，60％的企业亏损或持平。这些数据反映出多数企业生存状况的困难，行业缺乏可持续发展的经济基础，近年来不少城市呈现行业整体萎缩趋势，由此带来以下一系列的社会问题。

1.部分物业服务企业为降低成本，采取削减人员或降低服务标准等，使得服务水平明显下降，引发业主和住户的不满，导致矛盾和纠纷。近年因物业管理纠纷而上访、信访以及提起诉讼的案件呈现上升趋势；

2.部分城市频繁出现物业服务企业因入不敷出而被迫退出在管的亏损项目（大多为低收入人群居住，物业费标准过低且收费率偏低的老旧住宅小区）的情况。物业服务企业的撤出，造成小区内垃圾堆积成山，可防性偷盗案件频发等，直接影响了广大业主和物业使用人的正常生活，一些地方多次发生群体上访事件，影响到社区稳定和社会和谐，也给城市政府的日常管理带来了很大的压力；

3.一些物业服务企业撤离在管项目，必然导致裁员现象的发生，使得目前严峻的就业形势雪上加霜；

4.按照《》（国发〔2007〕24号）的精神，近年来很多城市对老旧住宅小区进行了整治和改造，尽管政府和各方面投入了大量整治改造经费，但居民的居住条件仍得不到根本改善。主要原因在于业主和住户（多为低收入群体）无力承担物业管理费用，使得物业管理的推行缺乏经费保障，使得住宅小区整治改造的成果难以保持。

上述问题的屡屡发生，使各地政府进一步意识到，物业管理的贡献不仅在于促进房地产行业的稳定健康发展，直接拉动了国民经济的增长和改善了人居环境，更重要的贡献是体现在“保民生、保就业、保稳定”的社会效益上。尽管物业管理企业亏损面加大的直接影响体现在行业整体经营效益下降和生存困境上，但由此引起的对民生和社会稳定的影响不容忽视。