前期物业服务管理的民事法律关系……受训感想
2009年5月22日、星期五，在的培训中心举办了一场法律知识的学习辅导。由长沙著名律师皮少华先生来演讲。
现将我的受训感想以文字的形式来与大家共同分享。
物业服务的民事法律关系是业主和物业服务企业之间的“委托合同关系”。具体表现形式有《物业服务合同》和《前期物业服务合同》两种情状况。而《前期物业服务合同》的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业、也涉及业主。《前期物业服务合同》是建设单位…开发商与服务企业就前期管理阶段双方的权利义务达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。
目前在“委托合同关系”的一致认同的基础上，在法律实践中存在着两种不同的状况。一种物业服务合同即是委托聘用关系；而另一种物业服务合同是委托代理的关系。通过这次律师来公司普法演讲，我深刻地认识到《前期物业服务合同》是属于“委托代理关系”。而《业主大会、业主委员会》与物业服务企业签订的《物业服务合同》是属于“委托聘用”关系。
在前期物业管理中的民事法律关系中，购房客户从“债权人”取得钥匙收房、办理产权登记而演变为“物权人”；建设单位…开发商“授权”物业服务企业进行分户验收、交房入伙、商品房质量维保的监督实施和开展物业服务的具体内容，建设单位…开发商和物业服务企业之间形成了“委托代理”的民事法律关系。
在前期物业服务管理的过程中，物业服务企业如何在建设单位…开发商与购房客户“未来的小业主”之间规避风险责任？
这一点是我从事物业服务行业以来确实是未曾考虑到的问题。
物业服务企业与建设单位…开发商之间，既然是“委托代理关系”；那么“委托代理人按照代理人的委托行使代理权”。《合同法》第四百零一条规定：受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应报告委托事务的结果。从民事法律关系之中，我清晰地认识到在前期物业服务的过程中，物业服务企业对物业项目的前期介入、前期管理的立足点就是为“建设单位…开发商”的品牌服务，同时也为物业服务企业品牌建设拓展空间。每一位物业服务企业员工在前期物业服务管理的过程中不仅代表着物业服务企业的形象也在执行着“建设单位…开发商的代理人”的义务、代表着建设单位的形象。那么，在前期物业服务的过程中，物业服务企业在为“业主”提供规范的物业八项服务的时候就必须维护“建设单位…开发商”的正当权益。时刻牢记《委托代理人》的职责，只有这样才能形成物业服务企业与建设单位…开发商携手共荣的发展趋势。
在前期物业服务管理的过程中，如何正确行使《委托代理》的义务和权利，在为客户提供服务的各种记录表单之中是否有“越权”的状况？值得我深思和重新审核设计“记录表单”的应用格式。
黄炳生
